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物业管理的价格机制
发布日期:2011-12-07 12:53:14

        物业管理的本质是市场化。与其他商品市场一样,物业管理市场是由供求、价格、竞争三个要素共同构成的一个相互联系、相互作用和相互制约的有机体系,与供求、价格、竞争三要素相对应,物业管理市场机制包括了供求机制、价格机制和竞争机制。其中,价格机制通过显示价格信号,调节市场的供求关系,合理配置生产要素资源,在物业管理市场机制中处于核心地位。因此,物业管理的价格机制问题,是研究物业管理市场机制的最佳切入点。

物业管理市场价格的乱象
一个良性运行的商品市场,其价格机制应当显现出以下三个基本特点:一是商品价格基本反映了商品价值。价格由生产经营的社会平均成本、法定税费加上合理的商业利润构成,低于生产成本或包含超额暴利的价格仅为个别的非常态的市场现象;二是商品价格基本反映了供求关系。价格起到协调和平衡供求关系的作用,较高的价格趋于抑制消费者购买,同时刺激生产,较低的价格则鼓励消费,同时抑制生产,价格是显示供求关系的重要信号;三是商品价格基本反映了买卖双方意愿。虽然面对同一商品或者服务,买卖双方的价格诉求存在差异,但最终成交的商品价格是双方竞价博弈后形成的共同决定,是双方一致认可的价格共识。反观物业管理市场,如果以上述三个标准作为衡量和评价的参照坐标,其价格机制距离良性运行状态可谓相差甚远,概括地说,当前物业管理的市场价格呈现出三大乱象。
乱象之一:多数普通居住物业的服务价格无法反映服务的真实价值。
十年来,各地最低工资标准以每年10%的增幅提高,全国消费品价格指数以每年3-5%的比例上涨,水、电、油、气等资源能源价格逐年上调,生产要素价格的上涨推动了物业服务成本的逐年递增,而绝大多数普通居住物业的物业服务收费标准并无上调。服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压,不仅吞噬了物业服务企业本已微薄的利润空间,甚至出现收费标准低于服务成本的倒挂现象。物业服务价格的长期停滞与房地产价格的飞速上扬形成了鲜明的对比,同样是价格偏离价值,物业服务业与房地产业的偏离方向却是南辕北辙。
乱象之二:物业服务价格无法反映市场供求关系的变化。
一方面,虽然大多数普通居住物业和政策性住房的物业收费标准明显偏低,但并没有起到抑制低端物业服务市场供给的作用,中国物业管理协会《物业管理行业生存状况调查报告》显示,1994年至2004年十年间物业服务企业以每年133%的速度猛增,2004年以后,虽然增速有所放缓,但物业服务企业的数量仍呈逐年递增的趋势,到2008年,全国物业服务企业的总数已超过58000家,长期的价格停滞(实际上是变相降价)并没有影响人们投资物业管理行业的热情,低端物业服务过度供应已是不争事实;另一方面,虽然人们对高端物业服务的需求不断增长,虽然目前能够供应高品质的优质服务的品牌企业依然是凤毛麟角,但价格对高端物业服务供求关系的反应并不敏感,近几年,高端物业服务的市场价格呈现停滞甚至下降趋势,并未能够与服务成本和品牌价值实现同步增长。
乱象之三:物业服务价格无法反映买卖双方的交易共识。
从大多数从事普通居住物业管理的企业(卖方)的角度,普遍认为在成本激增的情况下,按照原有的物业服务收费标准经营已经无利可图甚至亏本,为了实现应有的价值补偿以维持生存,除了部分企业可以依靠开发商的补贴以外,其余的只能从降低服务成本(通常的代价是降低物业服务品质)和增加物业管理以外的收入(通常的做法是经营物业共有部分)两方面入手,如此势必引发业主的不满和客户关系的恶化。从大多数普通业主(买方)的角度,普遍认为在业主缺乏竞价能力的情况下,由建设单位或者物业服务企业拟定物业收费标准的行业惯例,存在着过分追逐商业利益的道德风险,不利于业主利益的保护,在不认可物业服务价值和不了解物业服务成本构成的情况下,他们往往认为收费标准偏高,加上每个业主对物业服务内容理解的不同和客户满意程度的差异,许多业主趋向于怀疑收费标准的合理性。除了不顾价值规律一味地反对涨价以外,多数不满业主的习惯性做法就是拒交物业服务费,从而导致物业服务收费率的降低和企业经营状况的恶化。
价格机制调节功能的失灵
根据传统的经济学理论,在健全的市场机制中,价格机制与供求机制凭借竞争机制形成相互作用、相互制约的双向调节关系,价格机制通过价格的涨落调节商品供求的数量,促进社会资源的有效配置;供求机制通过供求数量的增减影响商品价格的水平,促进市场均衡价格的形成。从物业管理市场价格的三大乱象中,我们不难看出,以价格机制为核心的物业管理市场机制在实际运行过程中存在着“市场失灵”的困境:一方面,物业服务价格的稳定性过强,市场无法通过价格的升降及时有效地调节供求关系;另一方面,物业服务价格的敏感性过弱,市场无法通过供求关系的变化及时有效地调节价格涨落。无论是过强的稳定性,还是过弱的敏感性,在物业管理市场中,价格作为市场信号的作用被大大地削弱了,物业管理“市场失灵”的最直接的表象就是服务价格缺乏弹性,在这个意义上,物业管理“市场失灵”的本质特征是“价格失灵”。
物业管理市场之所以出现“价格失灵”的现象,有其深层次的客观原因,为了便于研究,我们不妨以房地产行业为比较参照系,分别从市场的买方主体、产品的交易方式和价格的决定因素三个维度逐一进行分析。从市场的买方主体来看,房地产市场的买方主体为单个的不动产买受人,开发商与买受人之间是一对一的买卖关系,买卖双方意思表示一致就能迅速成交;而在建筑物区分所有的情况下,物业服务的买方是由全体业主构成的业主大会,相对于单个卖方的物业服务企业,代表众多业主的业主大会在进行包括服务价格调整在内的买方决策时,面临着表决程度复杂和协商成本高昂的难题,使得物业服务价格不可能像房地产价格那样依据供求关系的变化随时产生波动。从产品的交易方式来看,房地产交易是有形商品的一次性交易,买卖双方签约之后,卖方交付物业,买房支付价款,双方履约事项基本完成,合同目标基本得以实现;而物业管理是无形服务的持续性交易,物业服务合约的期限短则一年多则三至五年,买卖双方签约仅仅是履约行为的开始,签约时确定的服务价格在整个合约期内均受到保护,任何一方在合约期内擅自变动服务价格,都存在违反合约的法律风险。从价格的决定因素来看,房地产价格中的成本影响力较小,决定房地产价格的根本因素是供求状况,近几年房地产价格因为需求旺盛持续飙升便是明证;而物业服务价格具有成本决定性,无论采用包干制还是酬金制的收费模式,服务成本都是物业服务定价的基本依据,除房地产开发产生的增量房以外,物业服务的需求相对恒定,由于不存在房地产市场的开发周期问题,一旦市场上物业服务的需求增加,物业服务的供应跟进相对较快。服务价格的成本决定性和供求关系的相对恒定性,不仅有助于我们合理解释物业管理“价格失灵”的现象,而且有助于我们准确把握物业服务市场价格调控的政策走向。
在前期物业管理阶段,物业管理市场“价格失灵”现象与建设单位滥用前期物业服务费用初始定价权直接相关。在房地产市场竞争压力较大的情况下,建设单位为了营销的需要,常常不惜将低于服务成本的物业服务费作为卖点,吸引了客户的目光以促成销售目标的实现。建设单位以向物业服务企业支付补贴为代价,维持前期物业管理活动,此举不仅助长了物业服务企业不正当竞争的风气,而且造成了业主低价优质的价格错觉,误导了消费者的价格判断,为日后物业服务企业与业主大会的价格分歧埋下了隐患。在房地产市场景气的情况下,物业服务费作为销售条件无足轻重,建设单位常常利用初始定价权尽可能抬高前期物业服务费的标准,此举在为与其关联的前期物业服务企业谋取利益的同时,也为日后物业服务企业与业主大会的竞价谈判创造了有利条件,但是过分高于服务成本的前期物业服务费用势必在市场比较中为业主所发觉,业主日后压低服务价格的诉求或拒交服务费用的反弹在所难免。由此可见,建设单位在前期物业管理阶段对初始定价权的滥用,不仅人为扭曲了价格机制,导致市场无法通过供求机制发现真实价格,而且其预先设立的不符合价格规律的价格标本,误导了消费者,增加了日后物业服务企业与业主大会进行物业服务价格谈判的成本。
在日常管理服务阶段,物业管理市场“价格失灵”的现象持续存在,与物业服务企业利用信息不对称谋取商业利益的运营策略不无关系。在包干制收费模式之下,面对不断上涨的物业服务成本,考虑到提高物业服务收费标准的现实困难,大多数物业服务企业趋向于利用服务产品无形性的特点,选择人为压低成本的方式保证企业预期利益的实现,其结果必然造成服务数量的减少和服务品质的降低,并最终导致业主共同财产权益的贬损。在酬金制收费模式之下,无论基于固定酬金还是比例酬金的赢利方式,物业服务企业都缺乏控制服务成本的内在动力。采用固定酬金方式的物业服务企业,在酬金收益得到保证以后,往往倾向于将物业服务支出全部用完,以免由于物业服务支出的盈余导致日后预收物业服务资金的减少(即物业服务收费标准的下降);采用比例酬金方式的物业服务企业,为了获取较高的服务酬金,往往倾向于人为提高服务成本,有的甚至采取较为隐蔽的内部市场化的方式,通过外包业务给关联的专项服务企业谋取双重商业利润。由此可见,物业服务企业出于自身商业利益的考量,被动应对服务价格缺乏弹性的难题,在一定程度上强化了物业服务市场的“价格失灵”,使得价格机制在调节物业服务的供求关系、实现物业服务的资源配置和促进市场主体的公平竞争中核心支配作用无法得以实现。长此以往,不仅制约了物业服务市场的良性健康发展,也侵害了业主的共同财产权益。
现行价格管控政策的局限
补救物业管理市场的“价格失灵”,是政府运用行政手段干预物业服务价格的根本动因。考虑到现阶段我国物业管理市场仍处于初级发展阶段,业主与物业服务企业之间的自由竞价机制尚未形成,尤其是普通居住物业和政策性住房的物业管理涉及到民生问题,长期生活在福利制住房体制下的民众对有偿物业服务的接受和适应需要一个过程,政府对物业管理的价格形成实施了必要的行政干预,在国家层面相继出台了《物业服务收费管理办法》、《物业服务成本监审办法》以及《物业服务收费明码标价规定》等一系列法规政策,其主要内容是通过政府指导价方式对部分类型物业的管理服务价格实现监督和管理。应当肯定的是,这些政策的制定和实施,在一定程度上有助于解决物业服务定价过程中建设单位、物业服务企业和业主之间的信息不对称问题,对于维护业主利益、提高定价效率、减少价格争议,具有一定的积极意义。但是,由于对市场规律认识不足,对行业特征把握不够,加上监督观念的保守陈旧,导致现行价格管控政策存在着诸多的局限性,使其无法发挥在培育和推动物业管理市场发展方面的应有作用。
价格管控政策缺乏对价值规律的遵循。
我们注意到,对物业服务价格实行政府指导价的法律依据是《价格法》第十八条的规定,在《物权法》出台和房屋私有化的大背景下,将基于房屋私有财产权产生的物业管理纳入“重要的公益性服务”实行政府指导价,其合理性已经存疑。即使如此,按照《价格法》第二十一条的规定,政府指导价的制定应当综合考虑商品或者服务的社会平均成本、市场供求状况、国民经济和社会发展要求以及社会承受能力等四个要素。但是,各地在物业管理价格管控政策的制定过程中,往往忽略了社会平均成本、市场供求状况和经济发展水平变动的客观规律,更多地以社会承受能力作为定价依据,其结果是普通居住物业服务收费普遍偏低。在政策执行过程中,大多数地方政府价格主管部门未能做到定期公布物业服务基准价标准(有的长达十年),使得政府指导价变相蜕化成了政府定价,失去了“指导”的功能和价值,反过来为物业管理市场的“价格失灵”提供了政策庇护。
价格管控政策缺乏对经营者权益的尊重。
物业管理价格政策作为实现行政管理目标的手段,其价值取向应当是买卖双方权利的均衡和利益的互惠。过分考虑消费者经济利益的价格政策,必然导致对经营者权利的漠视,破坏交易的公平秩序,并影响市场的良性运转。以北京市为例,该市的物业服务收费政策明确规定,经济适用住房小区物业服务收费执行政府指导价,收费标准“不能上浮、下浮不限”,而且从2006年至今,物业服务收费基准价和电梯、水泵运行维护费指导价的标准未作任何调整,以社会平均服务成本为基础制订的政府指导价,不仅不考虑服务成本刚性增长的现实,而且附加以“只下不上”的约束条件,对作为经营者的物业服务企业是显失公平的。面对如此苛刻的价格管制,物业服务企业的应对途径只有两条:要么不择手段地压缩服务成本,其代价往往是降低服务品质,引发业主不满,破坏良好互信的客户关系;要么不顾体面地退出在管项目,其后果往往是小区秩序混乱,企业形象受损,影响和谐稳定的社区环境。
价格管控政策缺乏专业力量的支撑。
物业管理价格政策的制定和实施是一项专业性很强的工作,在物业服务定价成本监审工作中,价格管理部门在核定物业服务政府指导价的成本时,除了要具备会计学的专业知识外,还必须掌握物业管理企业的财务制度,了解物业服务产品的基本特征,才能妥善处理好服务标准与服务成本的关系,才能有效解决经营者和监管者成本信息不对称的问题。在物业服务价格监督检查工作中,价格主管部门应当根据不同类型的收费模式采取不同的监管方法,对采用包干制收费的物业管理项目,应重点检查其服务品质与服务价格的对应性;对采用酬金制的物业服务项目,应重点检查物业服务支出的合理性和账目公开的透明度。实际操作中,由于权力本位观念的导向,价格主管部门未能充分发挥房地产主管部门及财政主管部门在物业服务价格监管中的作用,由于第三方物业服务价格评定机构的缺少,价格主管部门依靠自身力量开展数量庞大的价格监管工作,专业管控能力不足的问题日益凸现。
价格管控政策缺乏配套措施的跟进。
物业管理价格管控是一个系统工程,在现行政策原则性规定的基础上,必须辅之以具体实用的配套文件,方能保证政策目标的有效落实。在政策执行过程中,酬金制收费模式遇到的问题最为典型。根据《物业服务收费管理办法》的规定,实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金两部分,由于物业服务支出为所交纳的业主所有,属于代管性质,所以这部分费用不属于物业服务企业的收入,不应作为物业服务企业缴纳营业税的税基,但由于没有相关配套政策跟进,税务部门在执行税收政策时始终未将酬金制与包干制区别对待,企业合理避税和业主减轻负担的目标无法实现,酬金制收费政策的相关规定形同虚设。
物业管理价格机制的完善
物业硬件的迥异、人员素质的参差,服务内容的不同、服务深度的差异,似乎都表明物业服务价格应当由市场决定,而非政府所能干预,但这仅仅是理想状态下物业管理市场的假设。现实中,物业管理市场“价格失灵”的天然缺陷,物业服务产品“准公共性”的基本特征,政府调控事关民生商品和服务的路径依赖,以及物业管理买卖双方的力量失衡,都决定了现阶段物业管理市场的良性运行离不开政府监管作用的充分发挥。在总结物业管理市场乱象,剖析价格机制失灵原因和评估价格管控政策得失的基础上,以尊重市场和鼓励竞争为前提,我们在进行完善物业管理价格机制的战略规划时,应当遵循的基本思路是:以消费理念培养为先导,理性认识物业管理价值;以服务成本定价为基础,建立成本价格联动机制;以前期物业管理为重心,严格执行收费核准制度;以价格公开透明为手段,推行价格定期公示制度;以扶持激励政策为保障,实行最低价格保护政策。
以消费理念培养为先导,理性认识物业管理价值。
当前我国的恩格尔系数依然较高,消费者趋向于将有限的收入用于支付能够给他们带来最大满足的衣食住行上,由于他们更多地基于习惯而非理性来判断物业管理的效用,对物业管理价值的认识误区导致物业服务需求的弱偏好,与其他生活必需品相比,物业服务消费自然居于次要的地位。要改变业主物业服务需求动力不足的现状,首先必须修正人们对物业管理的认识偏差,引导人们从财产价值的层面理解物业管理,告诉人们良好物业管理可以带来不动产投资收益的增加,从而在理性上接受合理的物业管理价格,逐步促进业主与物业服务企业价格共识的达成。
以服务成本定价为基础,建立成本价格联动机制。
物业服务价格的成本决定性和物业服务需求的相对恒定性,决定了物业服务成本是物业服务定价的基本依据。以服务成本定价为基础,预示着推广酬金制收费模式符合物业管理行业的本质特征和发展方向。从服务集成商的角度,物业服务企业最重要的功能是根据业主的需求组织物业服务的各种生产要素,由于没有固定资产、原料和存货等资金占用的压力,所以物业管理行业无需太多的资金投入,这种类似于按单定制的服务生产方式,经营风险相对较少,价值回报同样不能与高投入高风险的行业相比,以服务成本加酬金的定价模式也符合物业管理行业的国际惯例。以服务成本定价为基础,要求物业服务收费标准应当根据服务成本的变化及时作出调整,借鉴煤炭电力价格联动和原油汽油价格联动的做法,建立物业服务价格和服务成本联动机制,促使物业服务收费标准与劳动力成本和物价指数同步增长,还政府指导价以本来面目,以保证服务价格真实反映服务价值,真正实现物业管理市场的等价交换原则。
以前期物业管理为重心,严格执行收费核准制度。
在前期物业管理阶段,由于业主共同利益代表者缺位和建设单位初始定价权的优势,作为物业服务买方的业主无法行使竞价权,政府的介入是平衡市场各方力量的最佳安排。为防止建设单位滥用初始定价权,主管部门应当加强对前期物业管理招投标活动的过程监管,从源头上解决开发商滥用定价权导致的价格失灵,对采取低价中标、高价签约的不正当竞争行为的物业服务企业实行市场准入限制,严格执行普通居住物业和政策性住房前期物业管理收费标准的核准(或备案)制度。物业管理市场价格监管的重心在于前期物业管理阶段,一旦业主大会成立和业主委员会产生后,无论从尊重业主的自主选择权,还是从培育业主团体的自由竞价能力出发,政府部门都应当妥善处理好契约自由和行政监管的关系。
以价格公开透明为手段,推行价格定期公示制度。
业主和物业服务企业之所以在价格认同上存在较大的分歧,其主要原因在于物业服务产品的无形性和不可储存性,使得业主很难以可感知的方式体验物业管理并认为物有所值。公开透明物业管理的价格信息,除了应当按照政策要求做到物业服务收费明码标价以外,对于包干制的物业管理项目,物业服务企业还应当公开与收费标准相对应的物业服务标准,对于酬金制的物业管理项目,物业服务企业还应当明示物业服务支出中的各项成本构成以及定期财务审计的结果。推行物业服务价格的定期公示制度,有助于业主进行服务价格的市场比较,消除价格信息的不对称,提高业主物业服务费用的竞价能力;推行物业服务价格的定期公示制度,有利于业主理解物业管理的真实价值,增强与物业服务企业的价格认同,减少价格认识的误解,降低价格冲突的风险。
以扶持激励政策为保障,实行最低价格保护政策。
完善物业管理价格机制,应当实现传统的强制命令式的监管方式向现代的协助指导式的监管方式的转变,通过制定和实施一系列的价格扶持激励政策为物业管理市场的良性运行提供保障。针对物业服务成本缺乏弹性的问题,在短期内提高物业服务收费标准难度较大的情况下,降低物业管理的税负有利于减轻企业和业主的负担,政策改革的方向是:在包干制收费模式下,解决外包服务支出重复征税的问题;在酬金制收费模式下,解决物业服务支出免交营业税的问题。针对保障性住房业主物业服务费用承受能力差的问题,将住房保障从流通环节推广到消费环节,对保障性住房实行物业服务费用补贴,既能减轻业主的物业服务费用负担,也能保证物业服务企业的正常运营。针对当前普通居住物业和政策性住房违背价格规律的保守的价格政策,实行物业服务费用的最低保护价政策,一方面,可以抑制低端物业服务的过度供应,限制低于服务成本价的不正当竞争,另一方面,可以保证中低收入群众基本的居住质量,防止大面积“弃管”现象的发生。
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