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《物业承接查验办法》将优化行业发展的市场环境
发布日期:2011-12-07 12:34:01
         在《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布实施的第7个年头,作为物业承接查验制度的配套性文件——《物业承接查验办法》(以下简称《办法》)终于正式印发了。至此,《条例》确立的七大基本制度都有了具备可操作性的配套性法规政策。笔者有幸在第一时间内深入学习了《办法》,深切感受到《办法》在规范前期物业承接查验活动、明确建设单位义务、指导物业服务企业切实做好承接查验工作等方面做出的努力。《办法》的贯彻实施,必将为物业服务企业的发展壮大创造良好的市场环境,必将推动物业管理行业持续健康发展。从这个意义上来说,《办法》的出台是物业管理行业的福音。
一、《办法》有利于明确建设单位的应尽义务,最大限度地减少开发遗留问题给前期物业管理带来的困难和矛盾。
自物业管理在我国诞生之日起,物业服务企业由于身份的特殊性决定了其在物业管理活动中的“双重弱势”地位:对建设单位,迫于其前期物业服务企业的选聘权只能“俯首称臣”,接受不公平交易条件;对业主,考虑到业主大会成立后物业服务企业的续聘权,面对前期物业管理的矛盾和纠纷只能花钱息事宁人。《条例》虽然确立了物业承接查验制度,但是由于其第二十八条仅为原则性的规定,物业服务企业在开展物业承接查验活动时,一方面,因为处于被选择的弱势地位,加上建设单位的义务不甚明确,发现物业共用部位、共用设施设备出现问题,物业服务企业经常不敢理直气壮地主张权利,自身利益受到侵害在所难免;另一方面,由于缺乏具体明确的查验标准、规范和程序作为指导,再加上自身专业能力的不足,许多物业服务企业在承接查验工作中经常感到无据可依、无从着手,导致大量开发遗留问题的存在,造成作为履行前期物业服务合同的基础环节和重要步骤的物业承接查验活动多数流于形式,有的甚至混同于施工企业的竣工验收,埋下了矛盾纠纷产生的“祸根”。以成都市为例,在2009年六个中心城区受理的与前期开发遗留问题相关的投诉案件为56件,经调查,其中属于建设单位前期开发责任的有32件,占到58%;属于物业承接查验工作不到位导致的投诉有15件,占到27%;属于物业服务企业直接责任的仅为4件,占7%;属于无效投诉的5件,占8%。经调解,由物业公司解决的为35件,占投诉量的69%;协调建设单位解决12件,占投诉量的24%。由于承接查验工作不到位,建设单位逃避了相应的法律责任,造成了大量的开发遗留问题,不仅加大了物业服务企业的负担,而且降低了业主对前期物业服务的满意度,物业服务企业把本应用于发展壮大的人力物力投入到了解决不应承担或可以避免的责任中,增大了物业服务企业的经营管理成本和潜在的管理服务风险。
为强化建设单位的责任,《办法》要求建设单位必须移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业。《办法》第十一条从建设工程竣工验收合格、市政公用设施设备符合规划设计、公共服务设施按规划设计要求建成、公共配套设施满足使用功能要求、共用设施设备合格、物业使用和管理维护的技术资料完整齐全等七个方面规定了实施承接查验的物业应当具备的条件。为帮助物业服务企业充分做好现场查验的准备和保证移交资料的齐全,《办法》要求建设单位必须在现场查验20日前,向物业服务企业移交承接查验所必需的五个方面的资料,对缺少的资料,要求建设单位书面承诺补交的具体时限。
以上这些规定,强化了建设单位的责任和义务,督促了建设单位提高物业共用部位、共用设施设备的建设质量,平衡了建设单位与物业服务企业在承接查验中的利益,调和了前期物业管理活动中的各种矛盾和纠纷,最大限度地减少了开发建设遗留问题,有利于逐步改变物业服务企业的弱势地位,有利于为物业服务企业营造一个公平竞争的市场环境。
二、《办法》有利于明确物业承接查验依据、内容、重点和方法,最大限度地指导物业服务企业开展物业承接查验活动。
《办法》第十二条规定,实施物业承接查验,主要依据物业买卖合同、临时管理规约、前期物业服务合同、物业规划设计方案、建设单位移交的图纸资料、建设工程质量政策法规和标准规范文件等六类文件,明确了物业服务企业开展承接查验的基本依据。对于建设单位移交的资料,《办法》规定物业服务企业应当进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格文件。关于现场查验的内容,《办法》将物业共用部位、共用设施设备分为三个部分进行了详细列举和描述,有利于物业服务企业在实践中比照使用。对于现场查验的方法和重点,《办法》第十八条规定,现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。为了保证现场查验发现的问题得到及时有效地解决,《办法》规定,现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
《办法》的以上规定,都为承接查验活动制定了具体详细的程序规定和操作规范,最大限度地加强了对物业服务企业在承接查验工作中的指导,帮助其避免了相关责任,有效地维护了物业服务企业的利益,具有极强的针对性、实用性和可操作性。
三、《办法》有利于明确物业承接查验活动中各方主体的法律责任,最大限度地维护业主的共同财产权益。
为督促建设单位履行其在物业承接查验中的应尽职责,《办法》在以下五个方面规定了建设单位的法律责任:(一)物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;(二)物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任;(三)建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任;(四)建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,损害物业买受人的权益;(五)建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
为明确物业服务企业在物业承接查验中的责任界限,《办法》规定了物业服务企业三个方面的法律责任:(一)自物业交接之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任;(二)物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管;(三)物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
为防止建设单位、物业服务企业结成利益联盟,损害业主利益,《办法》第四十条规定:建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。
为了发挥房地产行政主管部门在物业承接工作中的指导和监管作用,《办法》第二十九条设立了物业承接查验备案制度,明确规定物业服务企业应当自物业交接后30日内,持前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录以及其它承接查验有关的文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续。《办法》第四十二条、四十三条制定了相应的罚则,从行政监管的角度督促建设单位、物业服务企业履职尽责,促使各方主体在物业承接查验中切实做到保护业主共有财产,最大限度地维护业主的共同财产权益。
物业管理服务的核心目标是业主利益最大化,只有业主的利益得到最大限度地维护,业主才能充分认识、理解、信任物业服务行业,才能提高业主的满意度、才能增加业主对企业的忠诚度、才能提升行业的公信力,促使业主主动参与物业管理、自觉承担缴纳物业服务费用的义务,最终形成建设单位、物业服务企业、业主三方共赢的良性循环局面,为物业服务企业的持续健康发展创造良好的内部关系和外部环境。
“徒法不足以自行”。《办法》要真正发挥应有的作用,真正达到行业发展福音的效果,还需要建设单位、物业服务企业、业主、行政主管部门、行业协会等各方共同努力,用实际行动学习好、宣传好、贯彻好《办法》,使《办法》维护行业发展的目标和方向落到实处。
 
 
作者单位:成都市城乡房产管理局
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