问：制定下发《关于推进老旧住宅小区维修改造的指导意见》（以下简称指导意见）的作用和意义？

答：老旧小区维修改造是佳木斯市政府2018年为民办实事项目，是全市上下共同关注、共同推进的一项重要民生工程，特别是今年，市人大代表、政协委员对老旧小区和弃管楼问题高度关注，为佳木斯市老旧小区维修改造和弃管楼治理提出了很多好的意见和建议，推进老旧小区维修改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高获得感、幸福感、安全感;作为全市房产行政主管部门要强化市级机构的指导作用，通过印发指导意见，进一步在市、区两级物业管理主管部门中统一思想、提高认识，推进四个城区增强抓好老旧小区维修改造工作的责任感和紧迫感，指导意见的发布可以使各区物业主管部门准确把握老旧小区改造的新理念、新政策、新方法，为高质量完成今年的维修改造工作任务、建立老旧小区的长效管理机制打下坚实基础。

问：指导意见和历年的政策相比有哪些变化，出台的背景是什么？

答：佳木斯市作为老工业基地，一些家属区和职工住宅楼的楼房老化程度较高。但是，近年来，我市实施了老旧小区应急维修工程，推行业主出资30%、政府补贴70%的政策，将大量的屋面漏雨、墙皮脱落、下水堵塞问题予以解决。小区和楼房管理是三分建、七分管，日常的养护责任不落实，只能是一年新、二年旧，所以说今年的核心变化就是强化树立业主物权意识，推进楼房的保值和增值，运用共同缔造理念来贯穿整个2018年老旧小区维修改造工作。也是全面贯彻党的“十九大”精神，落实习近平总书记一系列重要讲话精神和省十二届委员会第二次全会精神的重要举措，指导意见以打造共建共治共享的社会治理格局为方向，充分运用“共同缔造”理念，来调动和激发居民群众、小区相关联单位的积极性，共同推进老旧住宅小区维修改造，有序扩大物业管理覆盖面，有效改善人居环境，切实提高生活品质。

问：今年老旧小区维修具体任务指标和保障措施有哪些？

答：2018年市区计划完成维修老旧小区楼房100栋，实现物业管理和准物业服务全覆盖。我们在推进中按一个社区平均2栋楼的数量确定区政府物业管理主管部门的任务指标数量，力争完成150栋左右，计划于2018年11月底前完成工作任务。为确保任务完成，我们将在推进中准确把握老旧小区维修改造工作的深刻内涵，实现六个精准发力。一是在党的群众工作和基层组织建设上精准发力；二是在充分运用“共同缔造”理念上精准发力；三是在老旧小区改造与社会治理深度融合上精准发力；四是在改造内容和改造质效上精准发力；五是在多方共同筹措资金上精准发力；六是在项目建设管理机制创新上精准发力。我局通过加强组织领导，强化统筹协调，坚持用伟大的心态做小事，下足绣花功夫，以工匠精神推动各项工作落实落地落细，着力解决好老旧小区居民普遍关心的突出问题。

问：2018年老旧小区维修改造的原则是什么？

答：老旧小区维修改造坚持三个原则：一是政府统筹、市场运作的原则；二是业主自愿、先易后难的原则；三是区域整合、长效管理的原则。从物权和财产权的角度看，广大业主拥有物业的所有权，同时承担维修、更新、改造的义务。业主是维修和改造的责任主体，改造应广泛征求业主意见和需求，“改不改”、“怎么改”由业主说了算。各区政府是改造组织实施的责任主体，政府要坚持“问题导向”精准施策，引导业主积极申请住宅专项维修资金或分摊改造费用、组织业主及时成立业主大会选举业主委员会。今年，恰逢央企三供一业移交地方，我们主张小区维修改造要与“三供一业”维修改造、通讯企业光纤入户改造相结合，也可以将小区内的公共资源引进合作伙伴市场化运作，通过一事一议全面推进维修改造和物业管理的区域整合。建立长效管理机制，实施引入物业企业、开展业主自治和社区物业服务等方式落实物业管理，持续维护维修改造成果。

问：2018年老旧小区维修改造的步骤如何安排？

答：我局率先发出了倡议，鼓励社会机构积极参与。随着智慧城市建设、社区O2O的推进，住宅小区已经成为商家必争之地，小区的资源是广大企业和商家拓展业务的市场，投资住宅小区维修改造项目既能提高企业形象，又能改善小区面貌，实现一举多赢。比如门窗更换、管线维修、路面平整、三乱治理、绿地认领、路灯建设······哪怕是一次集体义务劳动，都将扮靓小区，收获幸福和喜悦，我们真诚期待各位企业家朋友积极参与。在发出倡议的同时，我们组织区政府开展调查摸底和组织动员工作，先由区物业办牵头，组织指导社区对列入改造的老旧住宅小区的业主进行动员发动，宣传改造相关政策，指导成立业主大会和业主委员会；贯彻落实《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部2007年第165号令）规定，督促业主缴交或补交住宅专项维修资金；认真开展民意调查，了解业主改造意愿、改造需求、改造方式选定等情况，为推进改造和引进物业管理打牢基础。各区物业办同时积极引导物业服务企业依法接管无物业管理的老旧住宅小区，在基础条件较好的社区，择优选定骨干物业企业，与业主委员会或社区居委会签订《物业服务合同》或《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧住宅小区后，采取“先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造”的办法，先保修、保绿、保洁再保安、封闭等基本的物业服务，再配合社区进行维修改造。通过物业服务企业进驻、社区物业服务站代管和业主自行管理等方式，实现老旧住宅小区物业管理全覆盖。

问、老旧小区维修改造通过何种方式实施？

答：今年力推三种模式：一是市场化运作。对具备市场化运作改造条件的老旧小区，采取赋予小区特许经营的收益、建设停车位租售收益、公共区域广告收益等政策激励方式，积极引导和调动供热企业、物业服务企业和大型国有企业等有实力的企业投资改造的积极性，不断提高市场化运作改造比例。二是联合改造。各区可以创新改造方式，针对不同小区和企业参与改造的意愿，可采取政府和物业服务企业联合按照一定比例出资改造，改造后通过物业服务企业经营管理、物业补助和特许经营等方式，逐步回收改造成本；也可采取物业服务企业和其他企业联合，各方按照一定比例出资改造，改造后由物业服务企业经营管理，通过物业服务企业经营收益以及加装电梯、建设地下停车场等设施设备使用费、租赁收益的合理分配，回收改造成本和企业收益。三是社会资助。推进业主委员会组建并按规定和程序使用专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。号召有影响力的大中型企业、有关运营商研发或承担的“互联网+”、智慧社区、物联网、数字物业等创新型项目；本地人大代表、政协委员、青年商会、企业家协会、房地产协会中的企业家；广告传媒机构和各类社会组织予以资助，支持老旧住宅小区设施改造、物业管理和社会公益项目。

问：在激励物业服务企业承担老旧住宅小区维修改造和服务任务上有哪些政策？

答：今年我们规范了物业管理企业的退出机制，同时，对主动承接老旧小区和弃管楼的实行政策激励。一是规模经营激励：以社区为单位，将辖区内老旧住宅小区的物业管理整体打包，确定1家骨干物业服务企业接管，使其通过规模化经营降低成本。二是特许经营激励：将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，通过物业服务合同约定，一并赋予物业服务企业，弥补其物业收费不足。三是拓展经营激励：允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。四是后续经营激励：对自愿接管老旧住宅小区（单、散、危楼）建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%，调动物业管理企业的积极性。

问：政府发挥组织实施作用的同时，作为主体责任的业主应如何参与小区管理呢？

答：爱护楼房人人有责。一个住宅小区从物权和财产权的角度看，小区内公共配套的设备设施都是大家共有的，作为小区业主应该爱护和珍惜，同时也应该发挥管理职责，如果单个业主从自己的利益考虑就会造成相互之间的混乱，大多数业主的合法权益就很难得到保障，必须推选出一个管理团体，代表全体业主行使管理权，这个管理团体就是业主大会和业主委员会。全体业主是小区的主人，维护共有设施、保持环境卫生是广大业主的职责所在，小区环境的管理和建设只有人人参与、人人监督，才能创造一个整洁、文明、和谐的家园。我们鼓励广大业主积极组建成立业主委员会，具体程序可先到社区提出申请，由区物业主管部门依法组织指导工作。俗话说：“小区是我家，管理靠大家”就是这个道理，业主委员会对加强小区管理非常重要。爱护楼房人人有责，我们真诚希望业主积极参与、共同决策、共同努力，促进我们的家园越来越好。