全市各住宅物业服务企业：

　　《黑龙江省住宅物业管理条例》即将于2021年3月1日实施，为有针对性的做好贯彻实施，现就条例中涉及物业服务企业需重点贯彻落实的条款函告如下,并请依法做好贯彻执行。

　　一、物业管理区域的备案

　　本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未向物业行政主管部门备案的，物业服务人(包括物业服务企业和其他管理人)向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

　　二、新建住宅的承接查验

　　物业服务人承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。(条例第三十五条)

　　建设单位应当与物业服务人共同确认物业共用部位、共用设施设备查验结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。建设单位应当按照承接查验协议内容及时解决、整改落实并组织复验。建设单位未按照约定期限整改落实的，物业服务人应当及时向所在地县级物业行政主管部门报告，县级物业行政主管部门应当依法处理。物业服务人未及时报告的，承担整改落实责任。(条例第三十六条)

　　物业服务人应当自物业交接之日起三十日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案。(条例三十七条)

　　三、住宅物业服务人的选聘

　　选聘前期物业服务人，新建住宅建设单位应当在销售房屋前，通过招投标方式选聘前期物业服务人。选聘物业服务人，除业主决定继续聘用原物业服务人外，应当公开招标。违反本条规定未经法定程序，擅自接管物业服务项目的物业服务人处以十万元以上二十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动;有违法所得的，没收违法所得。(条例第三十一条、第三十八条)

　　建设单位不得选聘其出资设立的物业服务企业，以及法定代表人或者股东参股的物业服务企业。违反本条规定处以没收物业服务企业此项目经营所得。(条例三十二条)

　　四、住宅物业服务合同的签订

　　物业服务合同应以书面形式签订。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务人应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案。违反本条规定物业服务合同未按规定备案，处以三万元以上五万元以下罚款。(条例第三十九条)

　　五、住宅物业服务人的退出

　　物业服务合同当事人一方依法提出解除物业服务合同的，应当按照有关规定执行。物业服务合同未约定通知期限的，提出解除合同的当事人应当提前六十日书面通知另一方，并在物业管理区域显著位置公示。解除物业服务合同前，物业服务人不得擅自停止物业服务。违反本条规定停止物业服务处以十万元以上二十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动;有违法所得的，没收违法所得。(条例第四十七条)

　　物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者物业服务合同依法解除后十五日内，或者在接到解聘通知之日起三十日内退出物业管理区域，结清预收、代收和预付、代付的有关费用，将物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等资产和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料，交还给业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，并配合新选聘的物业服务人做好其他交接工作。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新选聘的物业服务人进行服务。违反本条规定拒不退出物业管理区域处以十万元以上二十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动;有违法所得的，没收违法所得。违反本条规定未按照规定办理交接手续和拒不移交有关资料、财物、资产，处以一万元以上十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动。(条例第四十八条)

　　六、邮件、快件的管理

　　物业服务人应当为业主接收邮件、快件提供便利，不得阻挠快递企业进入物业管理区域按址投递。特殊原因不能进入时，物业服务人应当提供免费的寄存场所。违反本条规定处以五千元以上二万元以下罚款。(条例第四十条)

　　七、物业服务等费用的收取

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气的方式，也不得采取限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等其他方式催交物业费。物业服务人可以根据物业服务合同约定预收物业费，预收期限最长不得超过一年。违反本条规定处以五千元以上二万元以下罚款。(条例第四十四条)

　　八、物业服务人信息的公示

　　物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示、及时更新下列信息，并可以通过电子信息方式告知全体业主：

　　(一)物业服务人营业执照，物业服务事项和质量要求，收费项目、标准和方式等;

　　(二)物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

　　(三)物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况;

　　(四)利用物业共用部位、共用设施设备经营情况以及收益收支情况等;

　　(五)维修资金使用情况;

　　(六)其他应当公示的信息。

　　违反本条规定处以五千元以上二万元以下罚款。(条例第四十五条)

　　九、物业档案的管理

　　物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务人的，物业服务人应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主信息。违反本条规定处以五千元以上二万元以下罚款。(条例第五十条)

　　十、共用部位、共用设施的经营收益

　　利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动产生的收入，扣除合理成本后归全体业主所有。经营收益由物业服务人代管的，应当单独列账，不得挪用或者侵占，并接受业主委员会或者物业管理委员会的监督。违反本条规定处以挪用、侵占金额二倍以下罚款;有违法所得的，没收违法所得。(条例第五十五条)

　　十一、物业服务人对禁止行为的报告

　　业主或者物业使用人违反房屋装饰装修和安全生产管理规定的，物业服务人应当及时制止，并督促其改正;经督促未改正的，物业服务人应当及时报告相关县级行政主管部门依法处理。违反本条规定物业服务人未及时报告的，处以二千元以上五千元以下罚款;有违法所得的，没收违法所得。(条例第五十七条)

　　十二、物业管理区域内车位的管理

　　利用物业共用部位停放车辆的，车位的设置、使用、收费和管理等事项，由业主共同决定。物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用疏散通道、消防车通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道，不得影响其他车辆和行人通行。违反本条规定在不得设置车位的物业管理区域设置车位的，处以五千元以上二万元以下罚款。(条例第五十九条)

　　佳木斯市物业管理办公室

　　2021年2月6日