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发挥物业专业调解和第三方机构 优势在促进化解小区矛盾中担当生力军
发布日期:2017-08-03 15:27:33

 物业服务质量是小区业主比较关注的焦点,问题相对集中、处理难度较大且易引发群体行为。市物业办于2016年在市司法局指导下,组织成立了佳木斯市物业纠纷人民调解委员会(以下简称物调委),该组织成立一年来,得到了市、区司法部门、大学专家教授和业内人士的支持,在化解物业矛盾、规范物业服务活动中起到了很大的促进作用。经过一年多来的运作,谈以下几点体会。

一、引入第三方物业纠纷调解是行业发展的必然要求今年省住房和城乡建设厅下发了关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见,对建立物业服务纠纷调解机制提出了规划,我市在司法局指导下超前运作,探索和赋予了调委会第三方的重要角色。我市老旧楼改造问题、弃管楼管理难题、新建住宅物业纠纷问题越来越多,已迫切需要引入物业服务行为的第三方机构参与化解矛盾。

二、引入第三方物业纠纷调解有利于政府部门调处矛盾纠纷。因房地产市场萎缩、部分开发企业资金断链等多种原因,在物业管理阶段爆发的矛盾纷繁复杂、面广量大,主管部门由于人手少,特别是技术力量不足很难作出让双方都信服的评判,往往处于两难之间。如果上述行为由当事方委托第三方调解,则调解结果有利于让业主与物管、业主与开发建设单位、物管与开发建设单位信服,在此基础上也有利于主管部门进行协调处理。

三、引入第三方物业纠纷调解有利于弥补物业管理专业技术人才不足的问题。物业管理是一项综合性系统工程需要具备卫生、园林、机电设备、工程技术、财务等专业技术一般物管企业工程、价格、财务、设备等专业人才相对溃乏、技术业务不精通,调委会以第三方角度出现,整合专业人士参与调解,可帮助物管企业、业主委员会评估小区的物业服务质量、测算价格、帮助物管企业提出持续改进的措施,提高物业服务水平、提升公司形象。这样物业服务专业技术工作交给第三方机构,弥补物管企业人才不足也为政府协调处理此类问题时提供科学决策的依据,增强政府部门处理问题的公信力。

四、引入第三方物业纠纷调解有利于客观公正地评估、化解业主、物管、开发三者之间的矛盾物业纠纷调解专业性强,物业管理服务质量、物业服务费标准涉及保洁、绿化、共用设施设备维修养护、秩序管理、车辆管理等每一项的业务性、专业性都比较强。如保洁人员配备、保洁人员工资、公共场地保洁次数和范围、保洁标准、垃圾清运等一般凭借专业知识才能精细计算才能作出科学评判。因此物管市场需要这样的专业机构进行物业服务评估和裁定,由业主、物管、开发等三方依据调解协议自行确定责任协商解决。

 五、引入第三方物业纠纷调解有利于规范服务行为推动物业服务市场健康发展。目前我市老旧小区普遍存在“四低”现象即物业服务质量低、收费标准低、收缴率低、业主满意率低。业主委员会在选聘物业服务企业时一般仅注重报价忽视质量最终损害业主共同利益。如果在选聘物管企业之前先委托第三方调解机构的专业力量进行预评估,指导其约定质价相符的服务质量标准和服务费标准,这样就能有助于业主委员会选聘物管企业减少招标猜疑提高我市旧小区整体服务水平。

六、引入第三方物业纠纷调解有利于政府更有效的监督管理。物业管理面广量大仅靠行政部门是做不了也做不好。引入第三方专业机构将主管部门从繁杂的具体矛盾事务中解脱出来有利于主管部门集中精力做好物业服务市场监督管理,更好地从宏观层面指导物业服务行业发展。

物调委成立一年来,积累和探索了新的第三方模式,不仅发挥调解作用还整合了专业力量,取得了较好的开局,但是由于刚刚组建,加之物业纠纷的突发和实地现场调解的速裁机制,导致了物调委内业建设的不足,有待于日后逐步完善。相信在司法局的指导下,物调委的工作一定会成为化解矛盾的生力军、解决困惑的突破口、破解难题的新力量。

友情链接  
中国物业管理协会黑龙江建设网佳木斯政府公众信息网