主持人：各位网友，大家好！这里是佳木斯政府网站政务访谈。物业管理是住房保障体系不可分割的一部分。今年我市在规范物业管理方面实现了市区联动，建立了以属地化管理为主的市、区两级监管体系，多措并举，实施老旧小区综合改造，加强弃管楼管理，人居环境不断改善。今天我们请来了市住房保障局党组书记、局长李连军跟大家聊一聊“加强物业管理改善人居环境”的相关话题。欢迎您，李局长。[2016-06-03 10:32:30]

嘉宾：大家好。[2016-06-03 10:32:41]

主持人：李局长，请您先给大家介绍一下加强物业管理的意义及我市物业管理的现状？[2016-06-03 10:32:56]

嘉宾：主持人好！各位网友大家好！很高兴和大家在一起交流。物业管理是随着市场经济体制的建立、住房制度改革的不断深化、住宅建设迅猛发展以及人民生活水平不断提高应运而生的新兴行业。近年来，随着我市城市化进程的不断加快，物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强物业管理，有利于城市自然环境、公众环境、人文环境的持续健康发展，有利于创建和保持市民良好的工作和生存环境，对于提高城市经营水平，促进房地产业健康发展，拉动经济增长，增加就业岗位，促使物业的保值增值，创建和谐的社区氛围，维护社会和谐稳定，具有重要的现实作用和深远的历史意义。 由于我市处于经济欠发达地区，福利制分房时的老旧小区比较多，直到1998年我市才实施了以市场化运作为基石的物业管理。几年来，物业管理经历了从无到有，从小到大的发展过程，行业发展初具规模，服务领域不断拓展，现已成为构建和谐社区的新生力量。 [2016-06-03 10:33:15]

主持人：李局长，现阶段我市的物业管理存在的主要问题有哪些？[2016-06-03 10:33:29]

嘉宾：随着经济社会的发展，物业管理行业也逐渐暴露出一些问题。从管理角度看，物业管理日常监管的密度还不够，市、区、街道、社区的属地管理作用还有待进一步发挥。从企业角度看，我市的物业企业规模小，服务质量良莠不齐，人员整体素质偏低，人员流动性大，由于行业收入和待遇的差异，引不来专业人才，留不住高素质管理人员。从业主角度看，业主的物业管理认识还存在着偏差，认为物业管理是包打天下，没有从财产、契约和消费的角度去理性认识物业，参与管理。从行业角度看，物业管理服务优质优价、物业企业优胜劣汰、物业管理行业招投标等市场化机制还没有完全形成。从民生角度看，群众对改善人居环境、老旧小区综合改造的意愿日益强烈。[2016-06-03 10:33:42]

主持人：李局长，今年我市在规范物业管理方面有哪些举措呢？[2016-06-03 10:33:53]

嘉宾：按照政府部门简政放权的目标要求，在物业管理方面要进一步转变行政职能，加强监督指导，完善体制机制，建立以属地化管理为主的市、区两级监管体系。搭建市、区两级物业服务热线平台，使群众的合理诉求得到依法保障。通过发布物业“红黑榜”，面向社会和广大业主公开核定结果。我们将对全市老旧小区和弃管楼房进行一次全面普查，把急需改造的小区和楼房纳入综合整治三年规划，今年将对400栋楼房实施应急维修改造，通过政府投入和维修资金使用的有效结合，不断提高广大市民的居住环境和质量。在规范物业管理方面，一是加强物业管理行业培训，实行送教上门，全面提升基层物业人员、项目负责人的管理能力和水平；二是组建物业管理三级纠纷调解委员会，综合运用法律、政策、经济、行政等手段和教育、协商、疏导等方式化解物业服务纠纷；三是培育物业管理第三方机构，推进物业管理服务评估、物业服务费标准评估、维修资金使用方案评估机制。这三项创新举措，在省内首开先河，我们就是要通过政府监管和市场调节多种手段，推进物业管理服务的提档升级。[2016-06-03 10:34:07]

主持人：李局长，业主应该如何参与小区管理呢？[2016-06-03 10:34:17]

嘉宾：一个住宅小区从物权和财产权的角度看，小区内公共配套的设备设施都是大家共有的，作为小区业主应该爱护和珍惜，同时也应该发挥管理职责，如果单个业主从自己的利益考虑就会造成相互之间的混乱，大多数业主的合法权益就很难得到保障，必须推选出一个管理团体，代表全体业主行使管理权，这个管理团体就是业主大会和业主委员会。全体业主是小区的主人，维护共有设施、保持环境卫生是广大业主的职责所在，小区环境的管理和建设只有人人参与、人人监督，才能创造一个整洁、文明、和谐的家园。我们鼓励广大业主积极组建成立业主委员会，具体程序可先到社区提出申请，由区物业主管部门依法组织指导工作。[2016-06-03 10:34:29]

主持人：《物业管理条例》作为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益的法规，它在在规范物业管理企业方面有哪些规定呢？[2016-06-03 10:34:44]

嘉宾：《物业管理条例》从五个方面进行了规定：一是对物业企业实行资质管理制度。只有符合一定资质条件的企业，才能从事物业管理服务。二是业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同，并对物业服务合同的基本内容做出规定。三是物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，向业主提供相应的服务。四是要求物业管理企业在承接物业时必须办理物业验收手续，防止开发建设遗留问题影响业主利益和物业管理服务。五是要求物业管理企业协助做好物业管理区域内的安全防范工作。可以说，加强物业管理行业监管，规范行业自治自律工作任重而道远。[2016-06-03 10:34:59]

主持人：“弃管楼”是近年来物业管理中的一个难题，我市在解决“弃管楼”管理方面做了哪些工作呢？[2016-06-03 10:35:14]

嘉宾：为切实解决群众反响强烈的弃管楼问题，我市不断创新体制机制，全面实施物业管理重心下移，使弃管楼整治形成市物业主管部门、区政府职能部门、社区、业主多方联动机制。充分调动业主参与小区管理的积极性，运用各种载体宣传，鼓励业主组建业主委员会，促进维修费用分摊工作。在弃管楼小区改造、环境整治上下功夫，进一步改变弃管楼面貌，优化监管体制，推进执法进社区。发挥行业主管部门牵头抓总作用，制定切实可行的工作标准和考核办法，在机制运行上推进弃管楼整治工作。目前我市的弃管楼房基本实现行业监管和社区自治全覆盖。[2016-06-03 10:35:25]

主持人：李局长，在老旧小区管理中，经常涉及到公共部位和公共设施的维修改造。那么，业主缴纳的住宅维修资金和物业企业收取的物业服务费应该如何发挥作用呢？[2016-06-03 10:35:39]

嘉宾：物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，向业主收取的费用。按照发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括人员工资，清洁卫生费，共用部位、设施设备日常运行、维护费，办公费用，资产折旧等，其中共用部位、设施设备的日常运行、维护费，就是大家所说的物业费中的维修费。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称房屋的“养老金”。二者虽然都由业主缴纳，但归属和管理方式不尽相同，物业费属于物业企业所有，由企业决策、统筹使用；维修资金属于业主所有，物业主管部门代管，业主决策使用。以小区内电梯为例：电梯的日常运行维保费由物业企业选聘电梯维保单位，用物业费支付维保费用；而电梯保修期满后，电梯部件的维修、更新、改造费用由专项维修资金支付。需要使用维修资金的，由物业管理单位、社区、业委会提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意后，由市维修资金管理中心核定划拨。住宅专项维修资金应当按照规定的使用范围和分摊规则，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。今年拟采取政府投入与维修基金分摊一定比例的方式，发挥维修资金的作用。同时，也体现党和政府对民生的关注和投入，不断改善、提高老旧小区环境质量。[2016-06-03 10:35:58]

主持人：关于物业方面的收费和服务，一直是大家关注的焦点，作为主管部门负责人，您认为应该如何解决这个问题。[2016-06-03 10:36:12]

嘉宾：一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务合同履行的特点是模糊性和不对称性，即物业公司履行义务时因公共利益的需要对共用部位、共用设施维修养护，比如清掏下水、维修屋面、修整小区道路等过程，往往多数业主并不了解，只有针对个体业主的维修养护才在很小的受众群体内被人所知，这就使得物业管理企业在履行合同义务、为业主服务时应充分展示有形的物业服务。由于服务的模糊性，使得作为物业服务消费者的业主，难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在。如您对物业管理企业服务不满意进行投诉，四个区政府物业服务热线已经开通，我们欢迎广大业主积极参与，东风区：8387009、前进区：8691163、向阳区：8571665、郊区6079839。[2016-06-03 10:36:24]

主持人：李局长，作为一个专业人士，您对广大市民购房时在物业管理方面有哪些建议呢？[2016-06-03 10:36:36]

嘉宾：业主在与建设单位签订商品房买卖合同时，往往很草率地就在协议上签字，很少有人去研究协议的内容，个别开发商在售楼的时候对物业管理做出了不切合实际的承诺。我要明确告诉大家，物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是开发商，另一方是购房者，两者之间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司，一方是住户，两者间是服务合同关系。如今业主在买房时越来越注重于日后的物业管理，不能局限于开发商的口头承诺，应向开发商了解，小区未来的物业管理企业是哪一家？该企业是否有《物业管理企业资质证书》？未取得资质证书的企业是无权从事物业管理服务的。对于企业过去的物业管理业绩、社会形象如何？要做到心中有数。[2016-06-03 10:36:47]

主持人：建设一个好的人居环境，不仅需要政府的监管，物业公司的服务，同样需要市民的参与和支持，李局长，群众参与物业管理有哪些意义？[2016-06-03 10:37:03]

嘉宾：从物业管理角度看，行业主管部门的工作方向就是让广大群众住得好，俗话说：三分建、七分管。物业企业是业主聘请的服务者，广大业主不能被动的接受服务，就服务标准、服务内容、服务项目等方面，业主都可以充分发表意见建议，最终通过业主委员会的形式及时向物业服务部门提出意见。也就是说，业主的意见要充分表达，要通过合法的形式，积极参与小区管理。我们真诚欢迎大家的参与。[2016-06-03 10:37:21]

主持人：各位网友，今天的访谈就到这里，李局长，再次感谢您。[2016-06-03 10:37:36]