佳木斯市住宅小区管理规约示范文本

(征求意见稿)

 

第一章  总则

第一条 为了保障物业的合理使用，建立物业区域内良好的公共秩序，营造安全、文明、和谐的居住生活和工作环境，维护全体业主的合法权益和共同利益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《黑龙江省住宅物业管理条例》《佳木斯市物业管理条例》及相关法律、法规的规定，制定本规约。

第二条 本规约作为房屋买卖合同的附件，由建设单位与物业买受人签订，对业主和物业使用人均有约束力。

第二章  物业基本情况

第三条 本物业管理区域的基本情况:

(一)物业名称:

(二)座落位置:

(三)物业类型:

(四)业主总户数:

(五)总建筑面积(平方米):

(六)物业管理区域(区域四界及附图)

东至:

南至:

西至:

北至:

(七)共用部位、共用设施设备:

1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、主体结构、抗震结构、共用门厅、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面、     等。

2、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、避雷设施、     等。

3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括公共绿地、道路、路灯、沟渠、池井、共用车库、信报箱、公益性文体设施、围墙、给排水管道、水箱、水泵、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、     等。

以上共用部位、共用设施设备如与房屋买卖合同有不一致的，以房屋买卖合同为准。

第三章  业主的权利和义务

第四条 业主的权利:

(一)享有所拥有物业的各项法定权利;

(二)依据法律、法规规定开展业主自治活动;

(三)按照《前期物业服务合同》的约定，接受物业服务企业提供的服务;监督物业服务企业履行前期物业服务合同;

(四)根据法律、法规的规定提议召开首次业主大会会议，参加筹备组，行使投票权;

(五)选举业主委员会委员、业主代表，并享有被选举权;

(六)对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议;

(七)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(八)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

(九)监督本小区业主共有资金账户的收支情况;

(十)依法协助物业共同制止与管理本物业区域内装饰装修等影响和侵害业主共同利益的行为，直至提起诉讼;

(十一)法律、法规规定的其他权利。

第五条 业主的义务:

(一)自觉遵守本管理规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并积极配合物业服务企业和相关单位做好物业管理方面的工作。

(二)业主转让或者出租物业时，将本管理规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，并将物业转让或者出租情况书面告知物业服务企业。业主转让物业，应及时与物业服务企业结清物业服务费用;业主出租物业，约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

(三)按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费以及物业服务企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。

(四)本小区公共水、电费用分摊。物业公共区域能耗费由全体业主按户分摊;电梯运行费由电梯楼房内1层及以上业主按户分摊;二次加压水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。

 (五)按规定缴存、使用、续筹住宅专项维修资金:业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。

(六)合理、安全使用房屋，按照相关规定履行房屋检查、修缮义务，不得擅自拆改房屋结构或从事其他损坏房屋的行为。

(七)业主不得擅自改变位于室内的公共管道，并配合物业做好公共管道的维修、疏通工作。

(八)按规定办理装饰装修登记，接受物业服务企业和相关部门对装饰装修行为的巡检、检查，配合相关部门对违法拆改行为的查处。

(九)法律、法规规定的其他义务。

第四章  物业的使用

第六条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，也不得妨碍其他业主对物业的正常使用。

第七条 相邻业主应按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、动物饲养等方面的问题。

第八条 业主和物业使用人应按照房屋买卖合同中约定的和房屋使用说明书中载明的功能使用物业;合同未约定或约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业。

第九条 业主和物业使用人在本物业区域，不得有以下行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;

(二)违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;

(四)损毁树木、绿地;

(五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

(六)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;

(八)制造超过规定标准的噪声、振动；

(九)在规定区域外停放车辆；

(十)电动自行车停放在室内、楼道，靠近楼体以及“飞线充电”；

(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十二)擅自架设电线、电缆等;

(十三)在楼道等业主共有区域堆放物品;

(十四)法律、法规、管理规约和管理规约禁止的其他行为。

第十条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理不动产交易手续之日起三十日内，将物业转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主在处分本物业管理区域内不动产时，应当向物业买受人出具交纳物业服务费用的证明。

第十一条 业主和物业使用人在本物业区域内不得饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类;对于允许饲养的动物，应遵守以下约定:

(一)应办理合法手续，并及时到本物业区域物业服务企业备案;

(二)应按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便；

(三)应定期采取动物传染病的防疫措施;

(四)不得利用共用部位饲养动物，不得携动物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动;

(五)不得在上午 时至 时、下午 时至 时携带动物搭乘载人电梯;不得在时间内遛犬;

(六)不得在晚间时候放任动物发出持续的鸣叫。

第十二条 业主和物业使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定:

(一)需要装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议，服从相关管理单位和物业服务企业的管理。

(二)应遵守住建部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关规定，按装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。

(三)因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。

(四)应严格遵守本物业区域装修施工时间(上午 时至 时、下午 时至 时)。在十二时至十四时、十九时至次日七时之间，不得在居民住宅区使用产生噪声或者振动的工具进

行施工作业。

(五)应按设计预留的位置安装空调室外机。未预留位置的，应按建设单位要求或物业服务企业统一指定的位置安装，空调室外机要注意安装牢固，防止跌落，空调机冷凝水集中收集;空调室机外机如发出超标噪声的，应立即修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。

(六)物业使用人不得随意悬挂牌匾、张贴广告和宣传画。如经批准悬挂牌匾、张贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响物业整体形象，不得损害相邻业主权益。

(七)不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等。

(八)安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益，不得在没有设置安装基座和水管通道的楼顶面安装太阳能热水器，若因为安装太阳能热水器造成房屋渗漏的，由安装业主承担相应赔偿责任。

(九)在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。

(十)不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方。

(十一)如因上述(五)、(六)、(七)、(八)条款所涉空调室外机等安装不牢固造成公私财产受损，相关责任人应承担赔偿责任，如无法确认责任人的，由本单元(或楼幢)全体业主共同承担维修费用，如造成人员伤亡的，按相关法规处理。

第十三条 业主和物业使用人在治安、消防管理方面，应遵守以下约定:

(一)在本物业区域内发现行为可疑人员应及时与物业服务企业联系;

(二)加强自身安全防范意识，自觉遵守有关安全管理措施;

(三)加强消防安全意识，了解防火、自救常识;

(四)爱护各种消防设施设备，遵守消防各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业服务企业处理;

(五)不得在本物业区域内燃放烟花爆竹。

第十四条 业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，应遵守以下规定和约定:

(一)车辆应在指定的停车位(停车区域)停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等;

(二)按照规定或约定交纳停车管理服务费用;

(三)严格按照交通标识的要求行驶车辆，车辆进入本物业区域应低速行驶，确保安全;

(四)爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任;车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物或改作他用;

(五)不得在本物业区域内试车、练车;

(六)机动车辆按规定进出，驾车人应主动出示证件，服从管理人员的指挥;

 (七)业主和物业使用人对车辆有保管要求的，应与物业服务企业另行签订车辆保管协议。

第十五条 业主和物业使用人在电梯使用方面，应遵守以下规定:

(一)使用电梯应文明操作，禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，禁止在轿厢内摇晃电梯;

(二)不得超载运行，当超载信号声响时，最后进入的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段;

(三)儿童乘坐电梯必须由成人携带，切勿让儿童单独搭乘或进入电梯，且不得在电梯内嬉戏玩耍，以免发生危险;

(四)切忌将液体状物品遗留在梯内，清洁走廊和楼梯时，避免让水流入电梯内造成电梯设备损坏;

(五)不得将电瓶、酒精等易燃易爆危险物品带入电梯；

(六)电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、乱扔杂物、乱涂乱画;

(七)上下电梯应紧靠右行，乘梯时不可将身体倚靠轿厢门;

(八)业主发现电梯故障时，有责任互相提醒，并及时告知物业服务企业;

(九)业主应共同承担电梯运行、维修、更新所产生的费用;

(十)乘坐电梯时发生故障，及时与物业服务企业联系寻求帮助，严禁“扒门”外出;

(十一)大件物品不得强行进入电梯，不得拆除电梯部件进入，若造成电梯损坏的，应承担全额维修费用。

第十六条 物业的维修养护:

(一)业主对其拥有的物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益；

(二)因维修养护物业或者因公共利益，业主和物业使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须按本管理规约的要求向物业服务企业提出书面申请，物业服务企业应在接到申请之日起   日内作出答复;逾期不作出答复的，视为同意。业主和物业使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定期限或合理期限内恢复原状:给他人造成损失的，应当作相应补偿;

(三)发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况,并在第三方(当地居(村)委会或派出所)的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，由此造成的损失相关责任人应承担相应赔偿责任;

(四)物业服务企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时，相关业主须予以配合;业主阻挠维修养护进行造成损失的，由其承担修复或者赔偿责任;对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持，不得无故阻挠维修。

第十七条 其他需要约定的行为:

(一)              。

第五章  物业共用部位、公用设施设备的经营与收益分配

第十八条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备情况如下;

(一)              。

物业服务企业代管的经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备发生变更的，物业服务企业应当在公布共有资金帐户收支情况时一并说明。委托物业服务企业经营共用部位、公用设施设备的，物业服务企业应当设立业主共有资金账户的设立、查询见《前期物业服务》合同。企业在扣除合理经营成本后，所得物业经营性收益按照法律、法规规定分配。

第六章  违约责任

第十九条 业主或物业使用人违反本管理规约，未按前期物业服务合同约定按时交纳物业服务费用、公共能耗分摊费和汽车停放费的，物业服务企业可以采取电话或上门催缴措施;逾期仍未交纳的，物业服务企业可以在本物业管理区域内公布的物业服务费收交情况中列明欠交费用业主室号并限期补交;仍不补交的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。

第二十条 业主存在欠交物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金的，或存在损害业主共同权益行为且未改正的，取消其作为业主大会筹备组成员、业主委员会委员候选人和业主委员会委员的资格。

第二十一条 业主和物业使用人违反本管理规约有关约定的，物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。业主违规装饰装修的，同时可以采取下列第项措施予以制止(可复选):

(一)在违规行为停止或整改完毕前，禁止施工人员进入本物业区域；

(二)            （其它措施） 。

第二十二条 业主或物业使用人未能履行本管理规约的约定，其他业主和物业服务企业可依据本管理规约的约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼:属于共同诉讼的，经相关业主授权，推荐诉讼代表或授权物业服务企业具体实施，诉讼费用由相关业主共同承担。

第二十三条 物业使用人违反本管理规约的约定，由相关业主承担相应责任。

第七章  附则

第二十四条 本管理规约所称物业的专有部分指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。本管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备是指物业区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关配套设施设备。

第二十五条 本管理规约作为房屋买卖合同的附件由建设单位、物业服务企业和物业买受人各执一份。

第二十六条 本管理规约自首位物业买受人签署之日起生效，至首次业主大会制定的业主管理规约生效之日终止。