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佳木斯市住宅小区业主大会议事规则示范文本
发布日期:2022-03-01 13:59:31来源:浏览量:136

佳木斯市住宅小区业主大会议事规则示范文本

 

(征求意见稿)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

佳木斯市住房和城乡建设局

二O二一年

 

 

使用说明

1、本文本为示范文本,供业主组织依法制定住宅区业主大会议事规则时使用,非住宅物业管理项目可参照使用。

2.本文本中下划线文字为倡导性意见,下划线实际内容根据文本制定情况填写。

3.未经佳木斯市住房和城乡建设局批准,任何单位和个人不得擅自出售本文本。

4.本文本的有关内容由佳木斯市住房和城乡建设局负责解释。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

业主大会议事规则

 

第一章业主大会

第一条     本业主大会名称为业主大会(位于区街道)。

第二条     本业主大会的议事内容包括下列事项:

(一) 制定和修改业主大会议事规则;

(二) 制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,决定每届业主委员会任期;

(四)选聘和解聘物业服务人;

(五)使用维修资金;

(六)筹集维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案;

(十)审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准;

(十二)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第三条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主委托其他业主代理参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、权限和期限。

业主大会决定本议事规则第二条第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本议事规则第二条规定的其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金,为解决业主“双三分之二”表决难题,降低业主大会和业主委员会的决策成本,提高业主使用维修资金的决策效率,根据《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009274号)和《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房〔201552号)的有关规定,业主大会就老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金事项约定以下表决方式(单选):

(一)委托表决:业主将时期内维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

(二)集合表决:业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;

(三)默认表决:业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票;

(四)异议表决:在维修资金使用事项中,参与表决并持反对意见的业主专有部分面积和人数占参与表决业主专有部分建筑物总面积二分之一以下且占总人数二分之一以下的,视为表决通过。

在业主身份确认的前提下,可以采用短信、微信和电子邮件等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

第四条 业主大会定期会议按照下列要求召开:

(一)业主大会每年召开一次定期会议,召开时间为。业主大会定期会议由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容:

1.物业管理情况报告;

2.上一年度业主委员会工作情况报告;

3.上一年度业主大会收支情况报告;

4.           (其他应该公告的内容)。

(二)业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容:

1.审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作计划;

2.选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员;

3.审查业主共有资金收支情况;

4.(其他应该讨论的内容)。

业主委员会在业主大会定期会议召开六十日前,应当就需要业主大会会议表决的有关事项征询业主意见,并对业主提出的意见、建议等,由业主委员会会议审议,形成议案提交业主大会会议决定。

业主委员会应当在会议召开十五日前,将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

第五条 有下列情形之一的,业主委员会、会议召集人应当自情形发生之日起四十五日内组织召开业主大会临时会议:

(一)10人以上业主联名申请就物业管理共同事项提议;

(二)经业主委员会半数(含)以上委员提议召开的;

(三)业主委员会委员空缺达半数(含)以上的;

(四)符合法律、法规要求召开临时业主大会会议情形的;

(五)         (其它情形)。

10人以上业主认为需要改(换)选现任全部或半数以上业主委员会成员的,由街道办事处(乡镇人民政府)、街道办事处(乡镇人民政府)指导提议业主召开临时业主大会。

第六条 业主委员会、会议召集人应当自收到业主提议召开业主大会临时会议之日起三十日内核查,并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定,在物业管理区域内显著位置公告,书面决定应同时告知辖区街道办事处(乡镇人民政府)。

业主委员会、会议召集人决定不召集业主大会临时会议的,应当在前款所述书面决定中载明理由。业主对业主委员会、会议召集人作出的书面决定有异议的,可以于书面决定公示后十五日内向街道办事处(乡镇人民政府)提出申请,由街道办事处(乡镇人民政府)依法协调处理。

第七条 本业主大会会议采用下列方式(可复选):

(一)书面征求意见形式;

(二)     (其它形式)。

第八条 业主大会发布决议、公告,业主委员会发布公告、通告、意见征集书采取下列方式(可复选):

(一)本小区公告栏(出入口)公示,

(二)     (其它方式)。

业主委员会在(位置)设提案箱、提案簿,并安排专门的委员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议。

业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关法律、法规的要求,由业主委员会会议审议后,形成有编号的业主委员会议案,提交业主大会会议决议。

第九条 业主大会会议按下列程序召开:

(一)会议筹备。业主委员会(或会议召集人)负责开会前的准备工作,公告会议提案和议案,并书面征集修改建议,公告期不少于七日。

(二)意见反馈。业主委员会(或会议召集人)综合征集到的书面建议,向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由。

(三)发布公告。业主委员会(或会议召集人)完成议题征集和调整修改后,将会议通知送达全体业主,同时在物业管理区域的显著位置公告,送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等,公告期不少于十五日。

(四)会议召开。业主委员会(或会议召集人)负责组织召开业主大会会议。采用书面征求意见形式的,业主委员会(或会议召集人)应在投票日期日前发放征询意见表或表决票(选票),将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。召开业主大会会议时,邀请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和街道办事处(乡镇人民政府)列席指导。

(五)表决票送达。业主委员会(或会议召集人)负责向全体业主送达表决票和有关业主大会会议资料,以下方式均视为完成送达义务:

1.送达至业主在本物业管理区域的住所,并由业主本人或住所内的其他人员签收回执单;

2.按照业主预留至业主委员会(物业服务企业)的联系地址、通讯方式发送邮局挂号信;

3.按照业主预留至业主委员会(物业服务企业)的通讯方式,采取发送手机信息、电子邮件等各种可追溯证据的方式;

(六)表决形式。

1.业主大会会议采用书面表决形式的,表决票采取下列方式(可复选):□纸质表决票□手机信息□电子邮件□微信□;

2.            (其它形式)

(七)表决票回收业主大会会议采取下列方式回收选票,由业主委员会(或会议召集人)在发布业主大会会议公告时载明:

1.设置表决票回收票箱,位于;

2.由业主委员会(或会议召集人)派员向业主回收;

3.            (其它方式)

(八)公告业主大会会议情况。业主委员会(或会议召集人)完成会议表决票回收和结果统计后,应公示表决统计结果和表决清单,表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决票权数和具体表决意见。公示期不少于五日。公示期间内,业主认为表决清单中公示的表决意见与本人真实意见不符的,可以要求业主委员会(或会议召集人)补正表决清单。

(九)公告业主大会会议决议。前项公示期满后,业主委员会(或会议召集人)完成表决清单补正和表决结果统计后,应当公告业主大会决议,同时书面告知当地街道办事处(乡镇人民政府)。

(十)资料归档。业主委员会(或会议召集人)应做好业主大会会议书面记录;业主大会会议决定的议事文件由业主委员会(或会议召集人)发布或签署,加盖印章后存档。

业主认为业主大会会议表决票涉嫌伪造、篡改,或不是业主真实意思表达的,应提供有效证据材料。本小区验证业主大会会议表决表的方式有:笔迹鉴定        (其它方式)。验证所产生费用由责任(过错)方承担,同时可追究责任(过错)方赔偿。

第十条 业主大会形成的决议,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力,业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行,不得干扰业主大会的正常工作。

业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出撤销申请;业主大会形成的决议侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十一条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

业主委托代理人参加业主大会会议的,应符合下列约定:

(一)业主是自然人的,可以委托物业管理区域内的其他业主或者其他代理人参加;业主为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的,由其法定代理人参加业主大会会议,行使投票权。

(二)业主为法人的,由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议。

(三)业主是其他组织的,由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议。

第十二条 业主表决意见应当选择同意、反对、弃权其中一项,表决结果分别统计。业主的表决权按照面积和人数计算。

(一)业主的面积表决权数按照下列方法认定:

1.专有部分面积,按照不动产登记机关颁发的房屋权属证明所记载的面积计算;尚未进行登记的,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

2.建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

(二)业主的人数表决权数按照下列方法认定:

1.业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

2.总人数,按照前项的统计总和计算。

已领取不动产登记机关颁发的权属证明的车库、车位,按照权属证明记载的面积计算;尚未领取权属证明但具有销售(预售)许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。

第十三条 本业主大会建立印章管理制度如下:

(一)业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。印章保管人不得将印章转借他人,如确因工作需要或印章保管人外出,由业主委员会会议决定印章暂时保管人,并办理暂时交管手续。印章保管人对印章应当妥善保管,防止印章丢失、被盗和被盗用,如发现上述情况应当立即报告并采取补救措施。

(二)业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录,记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档,业主可以查阅。

(三)违反业主大会决定、业主委员会决定使用印章或拒绝使用印章的,由印章保管人承担责任;造成经济损失或不良影响的,依法追究印章保管人的相应责任。业主大会业主委员会印章遗失的,业主委员会应当向社会公告并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定,印章遗失后造成经济损失或不良影响的,由印章遗失责任人承担相应的责任。

第十四条 业主大会参考下列原则制定业主共有资金基本账户财务管理制度:

(一)属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行,并由业主委员会负责业主大会的财务管理。

(二)业主委员会应明确业主共有资金财务管理负责人,该负责人承担会计管理责任;财务管理人员由会计、出纳组成,岗位应分工明确。会计人员负责建立会计账册,审核原始单证,编制会计凭证,登记会计账册,编制会计报表;出纳人员负责货币资金的日常收支管理,出纳人员应建立现金日记账和银行存款日记账;出纳现金收支应日清月结,月未会计与出纳应进行对账,确保业主大会的财产安全完整。

财务人员必须持有会计从业资格证书,应坚持原则,依照《中华人民共和国会计法》和相关财税法规的规定进行会计核算。

(三)业主委员会应建立内部控制制度,会计人员与出纳人员必须岗位分离,会计人员不得经手现金收支和实物资产管理;出纳人员不得兼管审核、会计档案保管和各类帐目的登记工作。业主委员会负责费用审批的人员与事务经办人员应执行分离制度,负责费用审批的人员,不得经手物品和劳务采购等事务工作。费用报销必须由经办人填写报销单据并签字确认,业主委员会其他委员或其他同行人员签字证明,业主委员会主任审批。

(四)业主委员费用审批应遵守业主委员会议事规则中有关费用开支的规定,重大费用开支须经业主委员会会议通过。

(五)全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时,统一由会计开据收款收据,款项交由出纳收款入账并在收款收据上签字加盖财务印章。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物业共用部分经营所得收益。

(六)业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理,建立完善的财务管理制度和财务核算体系,按照相关规定建立日常资金和专用资金的银行存款账户和资产管理台账,财务账目实行公开化,接受业主监督。

(七)业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保。

(八)会计核算年度结束,业主共有资金使用有节余时,自动结转到下一年度;资金发生不足时,由业主委员会草拟筹集方案,提交业主大会会议决定。

(九)业主、业主委员会及其委员会不得侵占属于本物业管理区域全体业主或部分业主所有的资金;侵占全体业主或部分业主所有资金的,受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

第十五条 本业主大会印章、档案资料、财务凭证及财物的移交制度如下:

(一)业主委员会换届的,应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)保管。街道办事处(乡镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

(二)保管业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的,应当自资格终止之日起三日内向业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人、并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。

(三)业主委员会委员集体提出辞职的,应当向业主大会报告工作、说明辞职理由,并以书面形式告知物业所在地的街道办事处。在报告同时,应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处暂时保管。

第十六条 业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支:

(一)电话费、纸张费、邮递费日常办公等费用;

(二)有关人员工资和津贴,共计费用元/月,具体支付对象如下:

1.,费用元/月;

2.,费用元/月;

3.            (其他费用)。

(三)        (其它开支项)

第十七条 业主大会、业主委员会等开展工作的经费,不得强制要求物业企业或其他管理人承担,其工作经费来源,采用下列第   种筹集方式:

(一)业主每月按每平方米建筑面积交纳元;

(二)业主共有资金;

(三)业主自愿捐赠;

(四)      (其它方式)

第十八条 业主共有资金及业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有,依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理。经费收支账目于每季度  号在物业管理区域内公布一次,接受业主大会、业主的监督。

 

第二章业主委员会

第十九条 业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

()召集业主大会会议,报告业主委员会年度履职情况;

()代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

()拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法;

()组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交;

()及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同,督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改,督促业主交纳物业费用;

()监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

()制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

()定期向业主通报工作情况,每年公示业主委员会成员、候补成员应当交纳的物业费用情况;

()协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

()配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作;

(十一)配合、支持居()民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十二)业主大会赋予的其他职责。

(十三)        (其他职责)。

第二十条 业主委员会成员由本物业管理区域内的业主担任,并应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力; 

(二)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(四)具有一定组织能力;

(五)具备必要的工作时间;

(六)        (其他条件)

业主是法人或者其他组织的,可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。本物业管理区域内,一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。一套房屋的房屋权属证明上业主人数超过一人的,由证载业主授权其中一人参加业主委员会的选举。

第二十一条 有以下行为的业主,不得担任业主委员会委员:

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

(三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

(四)恶意拖欠物业服务费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

(五)牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的;

(六)有不良信用记录情节严重的;

(七)具备履职条件,应当履行业主自治活动职责而不履行的;

(八)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则,或者其他不宜担任业主委员会委员的情形;

(九)        (其它行为)

第二十二条 业主委员会设委员名,其中主任一名,副主任名。本物业管理区域选举候补委员名。

业主委员会委员实行任期制,委员每届任期不得超过年,可以连选连任。

以下内容适用于需要片区分布的物业管理区域,其中:

片区设置委员名;

片区设置委员名;

片区设置委员名;

      (其他片区)。

如片区无人报名竞选业主委员会委员,或报名人数不足该片区委员数量的,该片区委员剩余名额由其它片区均分。

第二十三条 业主委员会主任和副主任在全体委员中推选产生,业主委员会主任或者副主任委员资格终止的,业主委员会应及时召开会议,重新推选产生业主委员会主任或者副主任。

第二十四条 业主委员会主任负责业主委员会的日常事务,履行以下职责:

(一)负责召集业主委员会会议;

(二)主持制订业主委员会工作计划和实施方案;

(三)主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度;

(四)代表业主委员会向业主大会汇报工作;

(五)组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;

(六)执行业主大会,业主委员会决定;

(七)完成业主委员会交办的工作。

第二十五条 业主委员会副主任履行以下职责:

(一)协助业主委员会主任工作;

(二)根据业主委员会主任的授权,召集业主委员会会议,主持业主委员会工作;

(三)业主委员会主任缺席时,代行其职责;

(四)执行业主大会,业主委员会决定;

(五)完成业主委员会交办的工作。

第二十六条 业主委员会委员依法履行以下职责:

(一)参加业主委员会会议等有关活动;

(二)参与制订业主委员会工作计划和实方案,定期向全体业主报告工作开展情况;

(三)参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;

(四)联系业主、业主代表、广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题,向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议;

(六)承担业主委员会布置的专项工作;

(七)执行业主大会、业主委员会的决定,完成业主委员会交办的工作。

第二十七条 业主委员会任期届满九十日前,由街道办事处(乡镇人民政府)依法指导成立换届改选小组,开展下列换届选举筹备工作:

(一)起草任期届满的业主委员会工作情况的报告;

(二)将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学历、工作履历等在本物业管理区域内公示,公示时间不少于十五天;

(三)         (需要开展的其它工作)

业主委员会委员完成换选后,应当及时办理变更备案手续。

第二十八条 业主委员会逾期未能换届改选的,由街道办事处(乡镇人民政府)依法组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第二十九条 业主委员会委员候选人采用下列种方式产生:

(一)由业主报名自荐;

(二)由换届改选小组中%以上成员共同提名;

(三)由名业主联名推荐;

(四)由楼栋、片区业主推荐产生;

(五)       (其它方式)

第三十条 业主委员会委员任期内出现名额空缺的,由候补委员按照得票多少顺序依次递补;候补委员递补后,业主委员会人员总数仍不足总数二分之一的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

第三十一条 业主委员会成员不得有下列行为:
    ()干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;
    (
)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;
    (
)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;
    (
)擅自使用业主大会、业主委员会印章;
    (
)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同;
    (
)违规使用经费,将业主共有财产借给他人,或者挪用、侵占业主共有财产;
    (
)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;
    (
)泄露业主信息;
    (
)其他侵害业主合法权益的行为。
    违反前款规定的,经业主大会会议讨论通过,罢免其成员资格。

第三十二条 业主委员会成员有下列情形之一的,成员资格应当终止:

()以书面形式向业主委员会提出辞职的;

()不再是本物业管理区域内业主的;

()因健康等原因无法履行职责但未提出辞职的;

()拒不召集、拒不参加或者阻挠召开业主委员会会议的;

()违反书面承诺的;

()一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

()法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

属于前款第一项、第二项情形的,其成员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项情形的,经业主大会会议讨论通过,其成员资格终止;属于前款第四项、第五项、第六项情形的,经业主大会会议讨论通过,罢免其成员资格;属于前款第七项情形的,按照相关规定处理。

业主委员会成员资格根据本条例规定自然终止、被终止或者被罢免的,业主委员会应当停止其履行职责,报所在地街道办事处、乡镇人民政府备案,并在物业管理区域显著位置公示。
    业主委员会成员应当自资格终止之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

第三十三条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会会议应当按照下列原则召开:

(一)每月应召开一次业主委员会定期会议;

(二)经三分之一以上业主委员会委员提议,应召开业主委员会临时会议;

(三)业主委员会主任认为有必要的,应召开业主委员会临时会议;

(四)其它法律、法规要求召开业主委员会会议的;

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

第三十四条 业主委员会会议按照下列规则召开:

(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集,并决定会议召开的时间、地点等。主任和副主任均不履职的,三分之一以上的委员可以提议召开业主委员会会议,可由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

(二)业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议,委员因故不能参加会议的,提前一日向业主委员会召集人说明,业主委员会会议应当邀请社区派员列席。

(三)提前将会议通知及有关材料送达每位委员。

(四)讨论、决定物业管理公共事项的,应在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

(五)做好会议记录并由主持人和记录人签字,涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。

(六)会议有过半数委员出席,作出的业主委员会决定(包括形成的业主委员会议案)须经全体委员半数以上签字同意通过。

(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署,并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

第三十五条 业主委员会应当将业主委员会的决定(包括业主委员会议案)在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的查询和监督。

第三十六条 业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录,并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。

第三十七条 业主委员会会议书面记录由会议主持人和记录人签字,并加盖业主委员会印章后存档。涉及重要事项的会议由会议主持人、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字,并加盖业主委员会印章后存档。

第三十八条 业主可以向业主委员会提出申请,查阅业主委员会所有会议资料,业主委员会采取下列方式均视为回复业主申请:

(一)在接到申请之日起十五日内,在物业管理区域内公示相关资料、会议记录等;

(二)在接到申请之日起十五日内,书面回复申请人;

(三)。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当在接受询问之日起十五日内予以答复。

第三十九条 业主委员会应当建立包含下列内容的工作档案:

(一)物业管理区域内的物业资料;

(二)各类会议记录纪要;

(三)业主大会业主委员会作出的决议、决定等书面材料;

(四)业主大会成立及业主委员会委员产生、备案及更新备案的材料;

(五)业主清册及联系方式;

(六)签订的物业服务台同;

(七)有关法律、法规和业务往来文件;

(八)业主和使用人的提议、书面意见、建议书;

(九)建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册;

(十)利用物业共用部分经营所得收益的收支情况清册;

(十一)业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册;

(十二)其他相关资料。

业主大会表决资料和业主委员会重大表决记录档案管理存档期不少于十五年,一般资料存档期不少于五年。

第四十条 经业主大会同意,业主委员会可以公开招聘一名秘书和名财务人员。业主委员会的聘用决定在小区内公示,公示时间不少于七日。【适用于聘请业主委员会专职工作人员的小区】

第四十一条 业主委员会秘书应当协助业主委员会做好以下工作:【适用于聘请业主委员会专职工作人员的小区】

1.      (约定的相关内容)。

第四十二条 业主委员会财务人员的职责:【适用于聘请业主委员会专职工作人员的小区】

(一)严格遵守、执行国家财经法律法规和财会制度;

(二)认真审查各种报销或支出的原始凭证;

(三)根据原始凭证,做好现金和银行账目;

(四)负责到银行办理经费领取手续,支付和结算;

(五)负责支票签发管理;

(六)保管现金、空白支票、空白收据;

(七)作好工资、补贴的造册发放工作;

(八)定期向业主委员会汇报财政收支情况;

(九)做好财务收支明细表;

(十)向业主提供业主大会预算的复印件、业主大会财务报表的复印件等财务资料;

(十一)       (其它职责)

 

第三章业主监督与行政指导

第四十三条 业主可以就业主大会运行情况和业主委员会会履行职责情况,行使下列权利:

()按议事规则约定发起业主联名,提议召开业主大会临时会议;

()对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议;

()参加业主大会会议,就小区共同管理事项行使表决权;

()参加业主小组议事,就小组共同管理事项行使表决权;

()选举业主委员会成员和本小组业主代表,并享有被选举权;

()旁听业主委员会会议;

()监督业主委员会的日常工作,并提出建议;

()通过诉讼,对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权;

(九)根据管理规约和议事规则的约定,查询与小区共同管理事项有关的资料;

(十)法律、法规规定的其它权利。

第四十四条 业主大会、业主委员会应当依法配合街道办事处(乡镇人民政府)履行自治管理职责,支持街道办事处(乡镇人民政府)开展工作,共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议,应当告知街道办事处(乡镇人民政府),并听取其意见。

第四十五条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)书面提出撤销申请。

第四十六条 业主委员会不能正常开展工作,不履行职责,或未按规定召开业主大会会议的,由物业所在地街道办事处责令期限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责,拒不改正的,街道办事处应当指导和监督居(村)民委员会组织召开业主大会临时会议,共同决定有关事项。

 

第四章附则

第四十七条 本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改,本议事规则未尽事项由业主大会会议补充。

第四十八条 本议事规则对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时,议事规则的效力及于物业的继受人。

第四十九条 本议事规则自首次业主大会会议表决通过之日(      日)起生效。

第五十条 制定和修改的业主大会议事规则,应当按照规定报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第五十一条 本议事规则全体业主各执一份,业主委员会保存三份。
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