设为首页 |  加入收藏
 
热点新闻  
·佳木斯市物业服务收费管理办法
·关于2014年度物业管理示范项目申报和
·关于完善物业服务企业退出管理项目的
·关于印发佳木斯市社区物业服务站建设
·物业管理师资格考试报名条件
·物业管理师制度暂行规定
·佳木斯市2019年老旧住宅小区维修改造
·转发市住房保障局佳木斯市社区物业服
·公共机构节能条例
·国务院关于修改《物业管理条例》的决
 
当前位置:首页 > 政策法规
佳木斯市物业管理工作考核办法(试行)
发布日期:2019-04-12 14:42:49

  

佳木斯市物业管理工作考核办法(试行)

 

为提升全市物业管理工作监管力度和服务水平,发挥物业管理行业在推进城市提档、建设和谐社区中的重要作用,确保政府为民办实事工作取得实效。依据《佳木斯市人民政府办公室关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》(佳政办规〔201829)精神,特制定本考核办法。

一、考核对象

1、区级物业管理主管部门;

2、物业服务企业;

3、业主委员会。

二、组织领导

物业管理工作考核实行两级考核制。市政府成立以市政府主管领导为组长,市住房保障局局长为副组长,市政府督查室和物业主管部门为成员的考核领导小组。领导小组下设办公室在市住房保障局,具体负责对区物业主管部门履职情况进行考核,制定物业服务企业和业主委员会考核标准,指导、监督、检查区物业主管部门开展考核工作;属地政府应会同辖区内相关职能部门成立区物业管理考核小组,负责辖区范围内住宅小区的物业管理和业主委员会考核工作,社区居民委员会参与住宅小区物业管理工作考核。物业管理协会应积极配合属地政府开展工作。

三、考核内容

1区级物业管理部门履职考核;实地检查区物业主管部门对辖区物业服务企业、物业服务质量进行监管情况,主要包括建立完善各项监督管理机制、物业市场准入退出监督管理、业主大会及业主委员会监督管理、老旧小区长效管理等方面。

2、住宅小区物业服务日常考核;实地检查各物业服务企业住宅小区管理情况,主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区建设等方面。

3、业主委员会运作情况考核。主要考核业主委员会履行职责、参与社区建设等方面。

四、指导标准

1、《区物业主管部门行业监管履职情况考评标准》;

2、《住宅小区物业管理考核指导标准》(新建高层-新建多层-封闭式老住宅小区-开放式老住宅小区);

3、《住宅小区业主委员会考核指导标准》。

具体见附表。

五、考核方式

全市物业管理考核领导小组对区政府物业主管部门履职情况开展考核,采取围绕市政府年度重点工作定期、不定期实地考核、随机抽查考核相结合方式进行。具体内容以履职情况为重点,结合市政府年度重点工作和上级交办工作适时调整;

住宅小区物业管理工作考核采取定期实地考核和日常检查相结合的方式,以区物业主管部门考核为主,以单个住宅小区为考核单元,以辖区全部住宅小区考核平均分为企业初评得分,上报市考核领导小组办公室统一审核、汇总并取各区物业主管部门上报考核后的平均分为企业最后得分确定等次,记入该企业全市物业管理信用信息系统。

业主委员会运作情况考核以区物业主管部门会同社区居委会考核为主,考核后的得分为最后得分。

六、考核方法

1、考核实行量化打分制,区级物业管理主管部门履职考核、住宅小区物业管理工作情况、业主委员会考核分别实行百分制。区物业主管部门对市政府部署重点工作和信访问题处理实行专项、单项考核通报制。

2住宅小区物业管理工作情况考核得分中定期实地考核占70%,日常检查占30%。实地考核、日常检查得分为各等次考核检查得分的简单算术平均数。

3、属地政府应加强日常检查,日常检查的内容由属地政府参照考核指导标准制定。

4、区物业主管部门履职考核设优、良、中、差四个档次。百分制考核部分综合评分在90分(含)以上的为优;综合评分在7590分的为良;综合评分在6075分的为中;综合评分在60分以下的为差。

5、住宅小区物业管理考核以百分制为基础,全市汇总平均后将企业设AAAAAAB四个等次。百分制考核部分综合评分在95分(含)以上的为AAA 级;综合评分在7589分的为AA级;综合评分在6075分的为A级;综合评分在60分以下的为B级。

6、区级物业管理部门考核中发现住宅小区管理存在安全隐患的应发放《佳木斯市住宅小区安全现场检查意见书》,要求企业限期进行整改,并对整改情况进行复查。

7、因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为AAAAA级。

①装修管理严重失控;②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患;③发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件;④因物业服务企业原因造成群体上访事件。

8、因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为B级。

①设施设备瘫痪存在严重安全隐患;②经查实,物业工作人员涉及项目装修、搬运“强买强卖”等行为;③被供电、供水等专营单位停止供应;④未通过招投标方式承接新建物业、未履行程序擅自退出物业管理项目。

9、区物业主管部门应对考核资料进行存档管理,小区考核结果应于每年630日、1231日前上报市住房保障局。

七、结果运用

(一)区物业主管部门履职考核结果运用。

1、履职考核为优档的。属地区物业主管部门被定为优档的,市级物业主管部门将进一步总结工作经验材料予以全市推广,属地区政府优先享有市住房保障系统的各类扶持、帮扶政策和资金支持。

2、履职考核为中、差档的。区物业主管部门需做出书面检查,按照整改时限要求切实整改,经整改无效将提级办理。同时视情况予以暂缓或取消一切奖补政策,并根据工作整改情况上报市委、市政府、市政府督办室;

3、履职考核为差档的并持续发生问题的。对在整改期间仍对督办事项拒不办理、相互推诿、办理不力或持续发生同类问题的由市住房保障局移送纪委监委相关部门予以纪律审查。

(二)住宅小区物业管理考核结果运用。考核结果将作为前期物业管理招投标、示范住宅小区和先进物业服务企业评选、物业服务收费标准上浮、相关经费补贴奖励、物业服务企业和项目经理信用档案管理。各区考核取前后十名,列入“物业管理红黑榜”发布的重要参考依据。

1、属地考核为AAA级的住宅小区可由区物业主管部门推荐参与佳木斯市年度示范住宅小区的评比,物业服务收费标准可依据《佳木斯市物业服务收费办法》在基准价基础上予以上浮;年度考核结果为AAA级的物业服务企业将在信用档案上增加良好行为记录、享有前期物业管理招标不超过5分的加分、主动承接弃管小区经认定后享有补贴资金支持;

2、属地考核为AB级的按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案不良记录;年度综合考核为B级的住宅小区,属地政府建议业主委员会按规定启动重新选聘物业服务企业工作。

3、物业服务企业考核为B级的,整改期间暂停前期物业管理投标资格,整改完成后恢复投标资格;属地初评有2个为B级的,暂停6个月的前期物业管理投标资格;属地初评有2个以上为B级的,暂停9-12个月的前期物业管理投标资格。

(三)业主委员会运作考核结果运用。区物业主管部门上报市级物业主管部门汇总,作为年底全市业主委员会创先争优的依据。排名靠后的,由社区居委会指导依法换届改选。

上述三项年度考核结果,由市级物业管理主管部门以相关文件方式公布。

八、本办法自发布之日起执行。 

 

附件:

1、区物业主管部门行业监管履职情况考评标准

2、住宅小区物业管理考核指导标准(新建高层)

3、住宅小区物业管理考核指导标准(新建多层)

4、住宅小区物业管理考核指导标准(封闭式老住宅小区)

5、住宅小区物业管理考核指导标准(开放式老住宅小区)

6、住宅小区业主委员会考核指导标准

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件:1

区物业主管部门行业监管履职情况考评标准

序号

考评项目

考评内容

分值

 

 

建立完善监督管理机制

30

组织机构健全、人员分工合理;机构负责人正式任职;设立并公示辖区物业投诉电话,并实时记录投诉信息。

10

各项权利清单运行流畅、程序清晰,权利规范运行,档案存档规范。制定出台辖区规范物业管理实施细则。

10

建立小区管理档案,包括项目基础信息(包括建筑本体、公共设施、物业管理用房的面积、位置等),项目承接退出,服务收费标准等内容。

10

 

 

 

 

物业市场准入退出监督管理20

对本辖区内新建住宅物业项目进行全程监管,以书面形式告知开发建设单位按期按规定办理物业管理用房提留、前期物业管理招投标手续,指导开发建设单位制定《临时管理规约》,物业服务等级核定,并将告知时间、告知对象作以记录存入项目档案。

5

对招投标活动的申请人提交的材料进行认真、严格审核,及时办理招标备案和招标公告发布工作。

5

前期物业管理招投标工作结束后,应督促开发建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》,指导物业服务企业对新建住宅物业项目的前期介入管理,监督开发建设单位与物业服务企业按照佳木斯市住宅小区物业承接验收标准办理规范的物业承接验收手续。

5

建立物业项目退出、核准备案制度,规范物业服务企业退出作为,对擅自退出等要列入B级,通报批评。

5

业主大会、业主委员会监督管理

5

督导业主委员会选举产生后及时备案。指导业主委员会依法开展各项工作,与物业服务企业签订规范的物业服务合同。对辖区各业主委员会每半年检查考评一次,有检查记录。

2

组织本辖区业主委员会成员参加物业管理相关法律知识培训;业主委员会重大事宜及时向社区居委会报备情况。

3

 

 

重点工作完成情况

30

按照“共同缔造”理念推动旧小区改造工作,制定辖区老旧小区改造实施方案,并按时限组织实施。

10

以区政府角度制定下发辖区弃管楼推进实施市场化物业管理方案。

10

因地制宜采取业主委员会招标、物业区域整合、三供一业捆绑等方式推进弃管楼市场化全覆盖。

10

 

 

 

 

其他

15

每半年形成一次辖区物业服务考核红黑榜(考核前后十名清单)。辖区内无越级投诉事项发生、无重大投诉事项发生。及时处理回复上级主管部门转办的各种投诉事项。

5

会同协会共同推动“红色物业基地”建设,发挥红色引擎作用,开展弃管楼公益服务活动。设立区物业管理纠纷调解委员会,并与市级调委会建立工作联系,开展日常调解工作。

5

强化安全管理工作,落实安全管理责任人,制定全年安全管理工作要点并组织实施。

5

合计

 

 

100

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件2

住宅小区物业管理考核指导标准(新建高层)

 

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(30)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,电梯困人、火灾等各类突发事件应急处理预案健全;公示企业营业执照、企业评级档次;公示值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,经营设施收益和代收代交费等定期公示

4

3.与建设单位签订前期物业服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续,在明显位置公告承接查验情况

3

4.管理处人员配置到位,统一着装

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便

7

6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率90%以上

4

7.各类管理台帐资料规范健全

6

 

二、

合同

履行

情况

(62)

1.保洁服务按合同约定履行,至少应达到:垃圾日产日清,垃圾桶无异味,周边环境整洁;道路清洁,可视范围无垃圾;绿化带内无白色垃圾;小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)无明显灰尘,无乱涂写、乱张贴、乱堆放等;水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等,水质良好无异味;设施设备用房内整洁,无杂物堆放;按规定开展消杀工作

8

2.公共秩序服务按合同约定履行,至少应达到:秩序维护人员主出入口24小时值班,次出入口定时值班,对进出小区的人员、车辆进行管理,维护小区停车等公共秩序,协助公安机关做好安全防范

8

3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡

8

4.维修服务按合同约定履行,至少应达到:定时巡查;急修项目半小时内响应;小修当天查看,及时维修;依法做好申请使用维修资金工作;雨污水管道定期疏通

8

5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行,定期巡检、测试;值班人员持证在岗;按规定委托专业机构对消防、电梯等维修养护,企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位

20

6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一,有序,不影响整体环境或城市景观

10

三、

参与

社区

建设

8分)

1.建立企业党员名册,加入协会党支部,发挥红色引擎拉动;推动社区自治组织成员与小区业委会成员双向进入、交叉任职

4

2.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上

2

3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

2


附件3

住宅小区物业管理考核指导标准(新建多层)

 

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(30)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业营业执照、企业评级档次;公示值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,经营设施收益和代收代交费等定期公示

4

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续;在明显位置公告承接查验情况

3

4.管理处人员配置到位,统一着装

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便

7

6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率90%以上

4

7.各类管理台帐资料规范健全

6

 

二、

合同

履行

情况

(62)

1.保洁服务按合同约定履行,至少应达到:垃圾日产日清,垃圾桶、房无异味,周边环境整洁;道路清洁,可视范围无垃圾;绿化带内无白色垃圾;小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)无明显灰尘,无乱涂写、乱张贴、乱堆放等;水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等,水质良好无异味;设施设备用房内整洁,无杂物堆放;按规定开展消杀工作

10

2.公共秩序服务按合同约定履行,至少应达到:秩序维护人员主出入口24小时值班,次出入口定时值班,对进出小区的人员、车辆进行管理,维护小区停车等公共秩序,协助公安机关做好安全防范

10

3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡

10

4.维修服务按合同约定履行,至少应达到:定时巡查;急修项目半小时内响应;小修当天查看,及时维修;依法做好申请使用维修资金工作;雨污水管道定期疏通

10

5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行,定期巡检、测试;值班人员在岗;按规定委托专业机构对电梯维修养护,企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位

12

6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一,有序,不影响整体环境或城市景观

10

三、

参与

社区

建设

8分)

1.建立企业党员名册,加入协会党支部,发挥红色引擎拉动;推动社区自治组织成员与小区业委会成员双向进入、交叉任职

4

2.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上

2

3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

2

 附件4

住宅小区物业管理考核指导标准(封闭式老住宅小区)

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(24)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事有应急处理预案;公示营业执照、值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,经营设施收益和代收代交费等定期公示

4

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续

3

4.管理处人员配置到位,统一着装岗

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便

3

6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率80%以上

4

7.各类管理台帐资料规范健全

4

二、环境卫生管理(20分)

1.小区整洁,无卫生死角,无白色漂浮物

3

2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁,周围无污渍物

3

3.绿地无纸屑、烟头等杂物

3

4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等

3

5.单元楼道整洁

3

6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾,水质良好无异味

3

7.定期开展消杀工作

2

三、绿化管理(12 分)

1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡

6

2.绿化定期修剪、除虫、除草等

6

四、共用设施设备管理(26分)

1.共用设施、设备完好,定期巡检、测试,有损坏及时维修

8

2.雨污水管道定期疏通

3

3.依法做好有关申请使用维修资金工作

4

4.各类标识标牌配置到位

4

5.装修管理规范完善

4

6.消防栓完好无占用堵塞

3

五、秩序管理(10分)

1.出入口有门卫值班,认真负责

5

2.车辆停放有序,消防通道畅通

5

 六、其它

方面(8分)

1.积极配合业主委员会成立

2

2.建立企业党员名册,加入协会党支部,发挥红色引擎拉动;推动社区自治组织成员与小区业委会成员双向进入、交叉任职

2

3.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上

2

4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

2


附件5

住宅小区物业管理考核指导标准(开放式老住宅小区)

 

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(24)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案;公示营业执照;公示值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准,物业服务收费按合同约定定期公示,经营设施收益和代收代交费等定期公示

4

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同,并办理接管验收手续

3

4.管理处人员配置到位,统一着装、持证上岗

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全,查阅方便

3

6.按政策规定收费,无乱收费现象,物业费收费率70%以上

4

7.各类管理台帐资料规范健全

4

二、庭院管理(26分)

1.小区内规范车辆管理,打通消防通道

4

2.庭院道路平整、设施整洁

4

3.绿地无荒芜和私自改成菜地现象

4

4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等

4

5.单元楼道整洁

4

6.单元门口设置制定位置用于广告粘贴

4

7.定期开展消杀工作

2

三、绿化管理(16 分)

1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡

8

2.绿化定期修剪、除虫、除草等

8

四、共用设施设备管理(26分)

1.共用设施、设备完好,定期巡检、测试,有损坏及时维修。

8

2.雨污水管道定期疏通

3

3.协助业主做好有关申请使用维修资金工作

4

4.各类标识标牌配置到位

4

5.装修管理规范完善

4

6.消防栓完好无占用堵塞

3

 五、其它

方面(8分)

1.积极配合业主委员会成立

2

2.建立企业党员名册,加入协会党支部,发挥红色引擎拉动;推动社区自治组织成员与小区业委会成员双向进入、交叉任职

2

3.每年开展一次以上业主满意度测评,对合理建议及时调整,满意率达85%以上

2

4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

2


附件6

住宅小区业主委员会考核指导标准

 

类别

考核内容

分值

 一、

履行

职责

方面

70分)

1.按程序召开业主(代表)大会,并做好书面记录

5

2.定期召开业主委员会会议,并做好书面记录

5

3.委员分工明确

4

4.代表业主(代表)大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并监督、协助物业服务企业履行合同

4

5.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,台帐记录齐全

4

6.业主委员会成员在小区公示

4

7.业主委员会成员自觉交纳物业服务费,并督促业主交纳物业服务费

5

8.带头模范遵守小区各项制度

5

9.针对物业管理中需要政府解决的问题,逐级向有关部门反映

4

10.业主大会和业主委员会工作经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主质询

5

11.公共经营设施收益等使用规范,定期公示

5

12.维修资金使用申请及时、规范

5

13.按规定程序选聘和解聘物业服务企业

5

14.定期与物业服务企业沟通交流,配合协助物业服务企业管理

5

15.完善业主大会议事规则和管理规约

5

 二、

其它

方面

30分)

 

1.接受属地政府、社区居委会的监督和指导,接受行业主管部门的指导

10

2.业主(代表)大会、业主委员会的决定凡涉及到事关公共事务和业主重大权益事项,应事先告知社区居委会,并听取意见

10

3.按要求协助开展业主满意度测评等工作

5

4.积极参加有关部门组织的培训学习

5

 

 

 

友情链接  
中国物业管理协会黑龙江建设网佳木斯政府公众信息网