关于完善物业服务企业退出管理项目
的指导性意见
各物业服务企业：
为保障物业服务活动依法有序进行，规范物业管理项目退出程序，做好项目管理的衔接工作，维护业主和物业服务企业的合法权益，依据《物业管理条例》、《佳木斯市物业管理办法》规定，现就物业服务企业退出管理项目相关事宜提出指导意见如下：
一、通过各种形式取得物业管理项目的物业服务企业，因物业服务合同期满未续约、因故提前解除服务合同、物业服务企业资质失效或房改过度期间形成的事实物业服务关系的解除等各种原因须退出管理服务的，必须在佳木斯市物业管理办公室（下简称市物业办）的监督下，履行有关报告审批制度，经批准并完成交接后方可正式退出。
二、实行报告审批制度。物业服务企业正式退出管理项目三个月前应向市物业办提出申请报告，书面说明管理项目的取得、经营、退出原因等情况，同时抄送物业所在社区（下简称社区）。经批准，符合退出条件的在市物业办监督指导下开展物业服务退出工作，未经批准的，不得擅自退出。
三、履行依法告知制度。市物业办同意退出服务的物业服务企业应在正式退出三个月前书面通知业主委员会，业主委员会应组织召开业主大会决定相关选聘物业服务企业等事宜；未成立业主大会的，应在物业管理区域公示通知，告知业主退出原因，明确业主依法行使管理权利的法定形式是业主大会。
四、经批准符合退出条件的，市物业办会同各区政府有关部门共同监督指导下列工作：
1、业主委员会召集业主大会决议本物业的管理形式事宜（续聘、解聘原物业企业，业主自治或选聘新物业企业）。
2、没有成立业主大会的，依照程序组建业主大会筹备组召开首次业主大会、选举首届业主委员会，业主大会决议本物业的管理形式事宜（续聘、解聘原物业企业，业主自治或选聘新物业企业）。
3、关于收费台账、业主档案、内业管理资料、物业现场查验等的承交接事宜。
五、实行核准备案制度。退出服务的物业服务企业将履行告知义务的相关资料及相关影像材料报市物业办备案；重新依法落实物业管理主体后，业主委员会或会同新聘物业服务企业向市物业办办理相关备案手续。
六、物业服务企业提出退出申请，与业主委员会或新聘物业服务企业完成物业相关移交工作后可正式退出服务；自原物业服务企业提出退出申请获批两个月内，业主委员会未能召集业主大会或因多数业主放弃权利未能成立业主大会的，由市物业办会同有关部门向全体业主发出通告，根据国家住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”规定，由社区代理业主委员会职能，按区域化原则委托社区范围内的物业服务企业实行有偿服务。三个月期满，退出企业办理完相关移交程序后方可正式退出服务。
七、原物业服务企业退出时，物业管理区域共用部位、共用设施设备状况应具备使用功能，否则应予以功能恢复性维修（依规定应使用维修资金更新改造设施设备的除外），原物业服务用房应满足使用功能。
八、因物业服务企业资质失效行业主管部门责令强制退出前，由市物业办会同社区发布公告，后续管理事宜提交业主大会审定。未成立业主大会的，按本指导意见相关“未成立业主大会的”事项办理。
九、因擅自退出物业管理项目而造成业主上访的，由市物业行政主管部门分别予以责令改正、记入企业信用档案、暂停换发资质证书、扣罚企业诚信保证金、禁止承接新建项目等行政处罚，对严重扰乱物业市场秩序的将清除我市物业管理市场。
二 一二年五月十四日
