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佳木斯市住房保障局 佳木斯市发展和改革委员会 佳木斯市财政局关于印发《佳木斯市老旧小区改造管理
各县（市）区住建局、发改局、财政局，建三江管委会建设和交通局、经济发展局、财政局：
为贯彻落实国家和省有关大力推进老旧小区改造的决策部署，全面做好我市老旧小区改造工作。佳木斯市住房保障局、佳木斯市发展和改革委员会、佳木斯财政局联合起草了《佳木斯市老旧小区改造管理办法（试行）》，现印发给你们，请贯彻执行。
附件：《佳木斯市老旧小区改造管理办法（试行）》
佳木斯市住房保障局 佳木斯市发展和改革委员会
佳木斯市财政局
2020年3月16日
抄送：各区人民政府、建三江管委会、旧改工作领导小组相关单位
附件:
佳木斯市老旧小区改造管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为贯彻国家和省有关决策部署，不断提升老旧小区居住品质，推进“城市提档”，增强群众的获得感、幸福感和安全感，建立长效管理机制，根据《住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号）、《住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于申报2020年城镇老旧小区改造计划任务的通知》（建办城〔2019〕70号）》等文件精神，结合我市实际，特制定本管理办法。
第二条 本办法适用于市本级纳入中央补助支持老旧小区的改造项目。改造内容主要围绕基本功能型改造、功能完善型改造、宜居型改造展开，根据《黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省发展和改革委员会、黑龙江省财政厅关于印发<黑龙江省城镇老旧住宅小区改造工作方案>和<黑龙江省城镇老旧住宅小区改造指引>的通知》（黑建房〔2019〕14号）和《黑龙江省住房和城乡厅、省国土资源厅、省公安厅、省质量监督局〈关于开展既有住宅加装电梯试点工作的指导意见〉》（黑建规范【2018】11号）等相关要求执行。
第三条 各区人民政府是老旧小区改造工作责任主体，区长是第一责任人，做好项目布局、前期工作、组织实施、资金管理、建设管理、项目监管等工作。按照统一管理、分级负责的原则，落实区住建部门、发改部门、财政部门及项目实施单位的责任。
市住房保障局负责会同市发改委、市财政局与省住建厅、省发改委、省财政厅等部门对接，做好项目及资金计划申报、向各区政府分解下达任务、确定资金分配额度、开展进度检查、业主满意度调查、实施绩效评价等工作。
市审计部门应当依法加强对项目的审计监督。
区发改委、区住建局、区财政局按照各自职责做好审批项目可研性报告、项目初步设计、年度投资计划编报和项目监管等工作。
第四条 新增纳入中央补助支持老旧小区的改造项目是指进入省改造计划库的老旧小区，并且应遵循因地制宜，一切从实际出发，不搞一刀切、不简单下指标、不盲目举债铺摊子的原则。已纳入中央补助支持老旧小区的改造项目，年度投资须在批准的建设工期内完成，项目实施进展情况依据国家和省有关要求实行台账管理，于每年4月起逐月汇总上报。
第五条 为确保老旧小区改造工作顺利完成，成立以市政府市长为组长，分管副市长为副组长，市住房保障局、市城乡建设局、市发展和改革委员会、市财政局、市自然资源和规划局、市城市管理行政执法局、市民政局、市教育局、市市场监督局、市审计局及四区政府主要领导为成员，相关水、电、热、气、通信等单位参加的佳木斯市老旧小区改造工作领导小组。领导小组下设办公室在市住房保障局物业办。
第二章 前期工作
第六条 老旧小区改造项目应当编制项目可行性报告、初步设计。按照政府投资管理权限和规定程序，分别上报区发改和区住建部门审批。
区政府在结合基层党组织建设和社区治理体系基础上，充分考虑辖区市政配套设施、公共服务配套设施情况，提出老旧小区改造规划，结合本地财政能力、老旧小区居民意愿等因素，按照大型和中小型规模确定委托乙级或以上资质的勘察设计单位编制本地区老旧小区改造项目初步设计。
第七条 项目初步设计由各区政府负责委托专家评审，建立评审委员会机制,小组成员单位结合实际提出意见和建议。
第八条 按照“把握重点、统筹平衡、成片改造、分类实施”的原则，合理确定改造区域，坚持居民自愿、全程参与的原则，实行一次改造、长效管理。优先改造市政设施、基础较差，改造较迫切、群众参与度较高、意见较统一、居民自愿申请分摊改造资金的小区。
项目规模原则上单个项目不低于500户。
第九条 项目初步设计是老旧小区改造补助资金申请计划的重要依据，初步设计一般应当由具有相应资质的工程设计单位编制。工程咨询单位和工程设计单位应当进行比选择优确定。初步设计应当明确项目建设内容、建设规模、用地规模、主要材料、设备规格、技术参数和投资概算，达到国家规定深度，且应当符合可行性研究报告批复内容。初步设计中提出的投资概算应当包括项目建设所需的全部费用，包括工程费用、工程建设其他费用、预备费等。
各区住建部门要根据有关要求及项目有关情况及时填报老旧小区改造项目储备库，根据上年度建设任务完成情况，动态调整项目基本情况、前期工作编报审批、计划申报等信息。
鼓励建设内容创新，对于养老抚幼、日间照料、家政、助餐、社区综合服务站、卫生服务站等用房项目，在安排中央资金预算内投资时优先支持；加强管理维护责任创新，对于“弃管小区“，要首先明确管理维护单位，避免出现”建而不管“的问题。
第三章 改造计划管理
第十条 市住房保障局会同市发改委、市财政局于上年10月底前或省下达计划后下达下一年度改造计划申报通知。
第十一条 各区根据前期项目储备编制申请纳入中央补助支持老旧小区改造计划，以及相应项目清单，向市住房保障局、市发改委、市财政局报送改造计划相关文件，同时须附区级人民政府出具的地方财政承受能力承诺函。
第十二条 市住房保障局会同市发改委、市财政局向省住建厅、省发改委、省财政厅转报老旧小区改造项目年度投资计划。
第十三条 市住房保障局、市发改委、市财政局收到中央补助计划后，按照省安排我市的资金规模，细化落实到具体项目。各区按计划完成改造项目建设。
第四章 资金管理
第十四条 老旧小区改造项目资金必须严格按《政府投资条例》和《黑龙江省城镇保障性安居工程专项资金管理办法》的规定使用，专项管理，专款专用，分账核算，严禁截留、挤占、挪用，不得用于平衡本级预算。
第十五条 改造项目地方投资应足额及时到位，各级政府要做好协调落实工作。若省级不安排配套资金，由区政府负责足额落实到位。地方投资不落实的，适当调减或暂停下达下一年度老旧小区改造补助资金。
第十六条 市财政、市审计部门会同有关部门建立、健全老旧小区改造资金监管机制，及时开展工程审计工作，确保资金用到实处。补助资金支付要严格执行国库集中支付、招投标、政府采购等制度。
第十七条 各区政府要做好项目储备，及时申报改造任务，抓好资金筹集工作。
（一）积极争取中央预算内投资和中央财政补助资金。
（二）按照改造规划和年度计划安排，将本级政府安排
的资金纳入财政预算。
（三）明确居民出资责任，可通过住宅专项维修资金、住房公积金、公共收益和个人出资等方式，落实居民出资。
（四）发动供电、通信、广电、供水、排水、燃气、热力等单位按照改造方案同步安排线路和设施的改造、迁移、整治分摊资金。
（五）充分利用养老、文教、体育、残疾等事业发展资金，吸引企业参与老旧小区养老、托幼、公共活动场所等社会公共服务项目建设投资。
（六）区政府可将老旧小区改造项目打包，成立项目公司，通过项目公司向金融机构申请信贷支持。
第十八条 建立多元化的筹资机制，不断拓宽高标准老旧小区改造资金投入渠道。在中央、地方多方筹措资金的基础上，对具备市场化运作条件的老旧小区改造，采取小区业主利益捆绑开发（包括赋予小区特许经营权、建设停车位、加层改造）、商业捆绑开发（与城市其他优质项目打捆）等政策激励方式，积极引导有实力的企业参与投资改造，不断扩大市场化运作改造规模。
市老旧小区改造领导小组办公室要指导各区政府建立对存量资源整合利用机制，推进小区和周边地区联动改造，实现片区服务设施、公共空间共建共享，改造利用小区内的闲置锅炉房等，增设家政、便利店等服务设施，采取集中打包招商、资源整合等方式积极引进企业合作共赢。
鼓励大型房地产开发、施工、物业于一体的集团性公司参与市场化投资及后期物业管理。
第五章 建设管理
第十九条 项目建设应严格落实项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。要严格按照有关行业技术规范和质量标准组织实施。
第二十条 进一步理顺和规范项目管理模式，明确责权关系，做到项目审批、实施、监管主体“三分开”。区政府负责落实项目法人，各级审批部门和监管部门不得作为项目法人。各级审批、监管部门工作人员不得兼职作为项目法定代表人。
第二十一条 项目法人要严格遵守《中华人民共和国招投标法》等法律法规，坚持公开、公平、公正原则，对项目勘察、设计、施工和监理单位依法实行公开招标，不得搞虚假招标，不得将工程肢解发包。严禁中标单位将工程非法转包和违法分包。鼓励支持外地的中标施工企业在我市设立分公司，便于施工管理及保修维护。
第二十二条 项目建设各阶段档案资料，工程施工现场质量管理检查记录、中间验收质量控制项目划分、检验批质量验收记录、分项／分部工程验收记录、单位工程质量验收记录等，按照相关部门行业技术规程执行。
第二十三条 改造项目应在投资计划时限内竣工，项目竣工后，按照竣工验收程序，组织设计、施工、监理等单位按工程建设项目相关规定进行竣工验收，并及时做好工程建设项目结算报审和资料归档等工作。
第二十四条 验收的主要内容包括改造项目任务及投资计划是否按年度实施方案完成，是否随意变更项目建设地点、标准和主要建设内容；主要工程建设是否符合设计要求，达到规定标准；国家投资及地方投资是否按要求足额到位；项目施工质量、执行法律法规情况；运行使用情况、竣工决算和档案资料等。
第二十五条 改造后，小区的维护管理要建立健全长效管理机制，物业服务企业要提前介入。对无物业管理条件的老旧小区，区政府和街道社区要通过推进“弃管楼”引进专业化、社会化的物业服务方式，推动物业服务企业在改造前介入老旧小区改造普查摸底及宣传发动工作。在不影响小区总体规划的前提下，可结合小区实际情况增设物业管理和经营型用房、岗亭、收费停车场等可产生持续性收益的有关设施，作为小区公共收益补充小区专项维修资金。
第六章 项目监管
第二十六条 区政府要建立部门之间协同配合、各级部门上下联动的监管机制，实施项目建设全过程监管。各区政府承担项目主体责任，对投资计划执行情况进行监管，行业管理部门应当履行法律法规赋予的监管职责，在职责范围内对项目进行监管，审计部门应当依法加强对项目的审计监督。切实加强对项目建设全过程特别是开工建设和竣工环节的监管，依法纠正和查处违法违规建设行为。
第二十七条 按照自下而上、逐级上报、统一归口、各负其责的原则，在线监管项目实施情况。根据国家、省相关要求，区级住建部门牵头会同区发改部门、区财政部门等加强改造项目事中监督，按照省老旧小区改造项目进展情况周报、月报制度要求于每周4、每月30日填报项目进展情况、投资完成情况、工程形象进度、竣工验收等信息。
第二十八条 区住建部门会同同级相关部门要对项目进行自查，每年12月底前将自查情况报送市住房保障局、市发改委、市财政局备查。自查时应当开展必要的实地检查，查看相关档案文件资料，与相关部门、单位、人员座谈交流、了解情况，必要时向检查事项有关的第三方进行调查了解。
第二十九条 市住房保障局会同市发改委、市财政局或委托有关单位于每年9月底对当年项目开工情况、上年度项目建设情况、上年度竣工情况进行专项检查，检查结果将作为下一年度资金安排的重要依据。同时，市直有关部门将不定期进行监督检查、重点抽查或专项稽察。重点检查改造项目前期工作是否完善、规范；项目建设管理、竣工验收、资金的拨付与使用等是否严格遵守相关的法律法规；项目执行进度是否符合要求等。
第三十条 对于项目资金管理实施中发现的问题，严格按照《政府投资条例》和《黑龙江省城镇保障性安居工程专项资金管理办法》进行处理。对于情节严重或造成重大损失的，除限期整改外，进行通报批评，必要时提请有关部门追究相应责任。对于项目落地实施、保障落实投资、规范工程管理、计划执行进度、资金使用与拨付等工作完成较好的地区，在下一年度投资安排时给予适当倾斜。
对工作不细致、数据不准确，存在失职、渎职、不作为、乱作为及违法违纪行为，未能按时完成工作任务，发生大规模群体性越级上访且处理不及时，以及造成人员伤亡等安全事故的，将对相关单位和人员进行严肃问责。
第三十一条 在各级政府网站和部门网站对项目设计、实施、验收等信息予以公示，接受社会监督。项目现场要实行项目公示制。
第七章 附 则
第三十二条 各县（市）、建三江管委会参照本办法执行。各区人民政府要根据本办法制订辖区老旧小区改造工作实施方案、年度计划。
第三十三条 本办法由市住房保障局会同市发改委、市财政局负责解释。
第三十四条 本办法自印发之日起执行。
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