2全市物业管理工作报告
2015年2月2日
张 路
同志们：
今年是全市物业管理体制机制创新的开局之年，2015年区政府将完全行使物业管理职能，扎实做好今年的物业管理工作意义重大，为推动我市物业管理工作健康持续发展，今天我们在这里召开2015年全市物业管理工作会议，会议将总结2014年市、区主管部门组织开展的主要工作，分析我市物业管理工作中存在的问题，并对下一步工作进行部署。我相信，通过这次会议，必将推动我市物业管理工作进入一个新阶段。
一、2014年工作完成情况
一年来，全市物业管理工作可以用“一项改革和四项重点工作”来概括，改革是指全面推进物业管理重心下移，四项重点工作包括：弃管楼专项治理、业主委员会建设、物业管理行业整治和旧小区应急维修，全市物业管理在改革中迈出了新步伐。
（一）物业管理重心下移。市物业办将履行的行政权力按照区县一致的原则将12项物业管理职能下放区政府。区政府已经落实工作部门，对相应的物业管理业务全面承接。市、区联动的机制已经形成。改变原来市物业办一抓到底的管理模式，物业管理日常监管的层次和密度明显提高，属地化管理模式带来的效果已经显现，重点工作推进的力度和速度明显增强。特别是近期市物业办和各区政府针对相关的具体工作又开展了对接，对区物业管理工作部门开展了业务培训，标志了我市物业管理工作重心全面向区、街道和社区下移。
（二）弃管楼专项整治。弃管楼的属地管理，为解决弃管楼问题提供了有效的机制保障，全市74个大社区分别组建社区物业工作站，承担全市1032栋弃管楼房的管理责任。经过一年的治理，弃管楼房出现的下水堵塞、屋面漏雨、墙皮脱落等应急问题得到了全面的处理，前进区整治弃管楼的举措，已经为全市打造了试点，得到了市委、市政府主要领导的肯定和亲切批示。区物业部门和广大社区工作者做了大量的协调工作，现社区已经成为受理、处理弃管楼问题的窗口，纳入社区107项工作内容之一，弃管楼的应急问题第一时间能够得到全面处理，对暂时不能处理的通过组织成立业主委员会，化解群体信访，共同与业主研究费用分摊或采取应急维修机制。
（三）业主委员会组建。今年全市业主委员会在数量上已经形成历史上的突破，一年累计召开业主大会180余次，成功组建业主委员会101个，使全市业主委员会达到231个，印发了业主大会组建及选举业主委员会的工作指导手册，在培育自治、解决长效管理上下功夫。通过业主委员组建，推进楼道美化工作，140栋住宅楼通过业主自治的参与，实现了楼道粉刷和单元门更新。全市开展了以“物业管理进社区”为主题的一系列物业管理活动，与多家媒体开辟“物业星期五”、“物业面对面”专栏，对物业管理的热点问题连线互动并答疑解惑，四个区政府设立了物业热线电话，落实网格员，确保有诉必接、有诉必果。
（四）物业行业监管。发布物业服务投诉处理红黑榜，将投诉高、问题多的百利物业、馨泰物业、恒福物业3家企业资质予以撤销，勒令一家物业公司退出物业管理项目，将15家问题企业予以全面曝光，开展了物业服务大检查活动，检查企业112家，发现并整改问题320处，强化行业监管和日常监管工作。开展了“物业管理政策进小区”活动，以社区物业工作站挂牌为契机，对物业管理法规政策进行宣讲，开展有针对性的开展入户走访和调查活动，为小区长效管理工作打下法制基础。组织小区开展隐患警示排查和安全整治活动，对可能发生的治安案件和各种灾害事故，制定应急预案，确保及时处置，防患于未然。
（五）应急维修工作。全年投入2000万元启动实施老旧小区应急维修改造工程，维修楼房801栋。其中，维修屋面漏雨236栋，维修外墙脱落、龟裂楼房153栋，维修排水管线堵塞、脱节楼房412栋，受益居民26866户。目前，计划任务已全部完成，正配合区政府核定准确工程量。
二、工作做法和措施
一是理顺关系，形成合力，努力打造物管新机制。2014年全市物业管理创新监管机制，区物业办、物业服务中心和物业工作站相继挂牌，确立了市物业办、区物业办、区物业服务中心、社区物业工作站四位一体的管理机制。为保证权力下放后的平稳过渡，在同各区政府做好业务对接的同时，市级部门强化工作的统领和指导，在弃管楼治理、小区应急维修改造等重点工作上的推进全面实行市区联动。四个城区的物业部门处理了大批环境卫生、墙皮脱落、下水堵塞、井盖缺失等物业管理问题，业主投诉的问题第一时间得到了较好处理。
二是回应关切，化解矛盾，积极改进物业管理工作。2014年全市物业管理方面的人大代表建议7件、政协提案22件，主要涉及物业管理监管、业主委员会组建、“弃管楼”治理、老旧小区改造四大方面。结合代表的意见和建议，市物业办及时调整年度重点工作，专门设立四个业务科室与四个城区政府对接，对上级交办、来人来访、贴吧等各种渠道反映的各类问题进行记载、整理、汇总、分析，相应确定工作任务，认真回应广大业主的关切。如，针对贴吧网友提出的楼房漏雨问题，分门别类予以处理，将能列入改造范畴的力争列入改造计划，属于施工单位保修问题的督办物业公司协调解决。经过近一年来的推进和落实，相关人大代表、政协委员意见和建议的办理取得了阶段性成果，在此基础上，召开了人大代表面复会、政协委员面复会，对人大代表和政协委员提出的问题，做到有回音、有跟踪、有改进、有反馈。
三是瞄准目标，协同发力，促进整体水平提升。弃管楼问题是百姓反映强烈的重点问题。今年，在市物业办牵头指导、区政府职能部门的积极组织下，在弃管楼整治上联合打出了“组合拳”，通过落实社区物业管理的属地管理、网格化管理职责，将社区物业工作站打造成受理、处理弃管楼问题的窗口，使弃管楼问题有人抓、有人管。现物业管理已纳入社区107项工作内容之一，对辖区弃管楼的应急问题第一时间全面予以处理，对暂时不能处理的通过组织成立业主委员会，化解群体信访，共同与业主研究费用分摊或采取应急维修机制。通过推进，弃管楼治理问题现已经成为大社区改革后，完善社区服务功能的突破口，百姓的参与意识和费用分摊意识初步形成，四个区政府结合各区实际，形成了各自的经验。前进区探索了以居民自治，试点一批；以强带弱，挂靠一批；创造条件，直管一批；社区服务，推动一批的四种模式，每个模式均选取了试点，做了大量基础性、突破性和创新性的工作；向阳区实施了以落实工作机构、组织专业施工队伍，打造应急服务中心的统筹维修和处理机制，实现资源整合；东风区发挥政府职能和社区自治优势，以一事一议，应急维修为主，配合开展既有建筑节能改造，积极解决百姓诉求；郊区以推动业主大会，选举业主委员会建设为切入点，通过社区集中观摩典型社区业主委员会的筹备和选举，推进业主委员会建设规范化和促进弃管楼管理。
三、存在问题
我市物业管理在2014年得到了较快的发展，但由于起步晚、条件差、意识不强及相关法律法规滞后，物业管理市场机制还不够健全，管理中尚有不少薄弱环节，仍存在一些需要重视解决的问题。
（一）物业管理法制化建设需要调整和完善。随着物业管理重心下移的推进，我市配套实施的物业管理政策与工作程序应予调整。物业管理的监督考核、社区物业服务的标准及相关的行业规范还缺少系统的行业准则。
（二）前期物业管理矛盾突出。房屋交付使用后逐步暴露小区配套和保修不及时问题，引发居民对物业管理的不满；一些开发企业为了促进销售，夸大宣传，业主入住后不能兑现；新建住宅区多收费、少服务，物业管理“质价不符”问题突出，造成群众集体上访。
（三）物业管理企业规模小、收费低、运作不规范，企业人才流失严重。企业运作不规范。一些物业管理企业服务手段原始，现代企业制度尚未建立，缺乏自我生存和发展的能力，忽视业主的权益，不按合同、制度办事，部分企业通过降低服务标准和工资标准等方式降低成本支出，企业员工缺乏培训、待遇低、素质差，企业人才流失严重，影响了物业管理行业的健康发展，行业发展形成恶性循环。
（四）业主参与物业管理的意识和能力还比较弱。当前物业管理中，业主成员权利的行使过于松散，难以集中多数成员意见，业主大会、业主委员会未充分发挥作用。有些小区，业主大会难以召集，尽管通知到户，但多数业主不参加会议，致使业主委员会难以产生，正常工作难以开展。
四、下步工作思路
2015年全市物业管理工作将以建立健全物业管理新体制和规范物业管理市场为中心，进一步强化行业机制建设，全面加强物业服务监管，推动物业服务行业健康快速发展。
一是建立物业管理新体制，着重强化行业主管部门的指导监督。突出抓好全市《物业工作监督考核办法》、《社区物业服务工作标准》《物业管理行业规范》等管理考核办法的落实，通过采取日常考核打分、年终评比排序、以奖代补激励等绩效管理手段，建立起市行业主管部门对各区物业管理部门、各区物业管理部门对物业服务企业的联动监督考核体系，保证市、区两级物业管理协调统一、齐抓共管。
二是继续实施旧小区应急维修改造。按照三年内完成小区应急维修改造的总体目标，2015年计划投资3000万元，改造650栋、总建筑面积560万平方米的老旧住宅小区，具体包括修缮墙皮脱落，下水管线脱节、管道坍塌，屋面严重漏雨等项目。以此为契机，完善后期物业管理长效管理机制，试点推进物业管理区域整合。
三是全面推广前进区弃管楼整治经验，推进社区物业服务规范化。开发物业管理协理员公益性岗位，解决弃管楼长效管理机制问题。加快组建小区业委会，强化合同意识和履约意识，提升全市弃管楼管理水平，实现弃管楼属地管理全覆盖。社区物业工作站和广大物业服务企业要以单元门更新、楼道美化亮化为切入点，继续推动业主费用分摊机制，提升小区管理水平。
四是严格市场准入和企业资质管理，对物业企业资质、服务质量等相关情况实行动态管理,设立物业管理黑红榜，依据考核结果按10%比例进行淘汰，坚决将服务质量差、经营不规范、社会形象差的企业清除出市场。扶持、规范新建楼盘的物业管理，促进商品房销售。进一步加强物业管理示范小区建设，调整小区分等定级的管理机制，支持行业服务优质优价。
五是强化行业安全管理责任意识。积极引进保险经纪机构强化物业管理人员和相关公共责任保险在物业管理行业的应用和推广，加大监督检查力度，强化特种设备的安全管理，督促各物业服务企业防范和化解风险，切实做好“冰溜子”治理、落实消防安全责任、电梯安全隐患检查、高空坠物伤人等安全隐患排查治理工作，建立综合性的住宅小区管理应急预案体系，确保群众的生命财产安全
随着新体制物业管理工作格局的确立，全市物业管理工作任务繁重，物业管理行业要进一步回应业主关切，化解矛盾纠纷，积极探索服务业主的新举措和新办法，积极搭建沟通渠道和平台，适应网络化给物业管理行业带来的新机遇，为开创我市和谐、满意的物业管理工作新格局做出应有的贡献。
