各区物业办、物业服务企业：

为抓好2018年政府为民办实事工作，切实提高老旧住宅小区居民生活质量，结合我市近几年推进老旧小区应急维修改造的实际，经市政府同意，我局制定了《佳木斯市住房保障局关于推进老旧住宅小区维修改造的指导意见》，现印发给你们，请认真贯彻落实。

附：《佳木斯市住房保障局关于推进老旧住宅小区维修改造的指导意见》

市住房保障局

2018年4月25日

佳木斯市住房保障局关于

推进老旧住宅小区维修改造的指导意见

为抓好2018年政府为民办实事工作，切实提高老旧住宅小区居民生活质量，结合我市近几年推进老旧小区应急维修改造的实际，制定本意见。

一、总体要求

（一）指导思想：以党的“十九大”精神、习近平总书记一系列重要讲话精神和省十二届委员会第二次全会精神为指导，坚持以人民为中心的发展思想，紧紧围绕改善人居环境，充分运用“共同缔造”理念，调动和激发居民群众、小区相关联单位的积极性，共同推进老旧住宅小区维修改造，有序扩大物业管理覆盖面，有效改善人居环境，切实提高生活品质。

（二）工作目标：2018年市区完成维修老旧小区楼房100栋，实现物业管理和准物业服务全覆盖。按一个社区平均2栋楼的数量确定区政府物业管理主管部门的任务指标数量，2018年11月底前完成工作任务。

二、改造原则

（一）政府统筹、市场运作的原则。各区政府是改造组织实施的责任主体，要本着既要量力而行又要尽力而为的原则，对维修改造工作负总责，按照区级物业部门组织、社区开展实施的工作机制，明确和落实各方责任。积极鼓励采取市场化运作方式维修和改造老旧住宅小区，对不具备市场化运作条件的老旧住宅小区，采取谁受益谁出资方式进行维修和改造。

（二）业主自愿、先易后难的原则。业主是改造的责任主体，改造应广泛征求业主意见和需求，“改不改”、“怎么改”由业主说了算。政府要坚持“问题导向”精准施策，引导业主积极申请住宅专项维修资金或分摊改造费用。对居民支持，改造前及时组建业主大会、业主委员会的老旧住宅小区予以优先改造；对实行市场运作予以维修和改造的，必须予以公示并经有利害关系业主同意后方能实施维修和改造。

（三）区域整合、长效管理的原则。小区维修改造要与“三供一业”维修改造、通讯企业光纤入户改造相结合，通过一事一议全面推进物业管理区域整合。建立长效管理机制，实施引入物业企业、开展业主自治和社区物业服务等方式落实物业管理，持续维护维修改造成果。各区政府要建立督办考核机制，采取事中督办推进，事后检查考核的方式，对工作组织实施不力、年底未完成目标责任的及时问责。

三、工作步骤

（一）调查摸底。2018年5月20日前，由各区政府牵头，有关部门参与，社区具体办理，通过实地调查，摸清老旧住宅小区栋数、面积、户数、人口、改造需求和意愿，需要引进物业管理等情况，逐一建立工作台账，并于5月25日前将调查摸底情况和列入本年度维修改造计划项目报市物业办。

（二）社区动员。各区政府可由区物业办牵头，组织指导社区对列入改造的老旧住宅小区的业主进行动员发动，宣传改造相关政策，指导成立业主大会和业主委员会；贯彻落实《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部2007年第165号令）规定，督促业主缴交或补交住宅专项维修资金；认真开展民意调查，了解业主改造意愿、改造需求、改造方式选定等情况，为推进改造和引进物业管理打牢基础。

（三）物业介入。各区物业办要积极引导物业服务企业依法接管无物业管理的老旧住宅小区，在基础条件较好的社区，择优选定骨干物业企业，与业主委员会或社区居委会签订《物业服务合同》或《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧住宅小区后，采取“先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造”的办法，先保修、保绿、保洁再保安、封闭等基本的物业服务，再配合社区进行维修改造。通过物业服务企业进驻、社区物业服务站代管和业主自行管理等方式，实现老旧住宅小区物业管理全覆盖。

（四）加强管理。社区居民委员会要按照《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理工作意见》要求，指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，未成立业主委员会的住宅小区，暂由社区居委会代行业主委员会职责。

四、改造方式

（一）市场化运作。对具备市场化运作改造条件的老旧小区，采取赋予小区特许经营的收益、建设停车位租售收益、公共区域广告收益等政策激励方式，积极引导和调动供热企业、物业服务企业和大型国有企业等有实力的企业投资改造的积极性，不断提高市场化运作改造比例。

（二）联合改造。各区可以创新改造方式，针对不同小区和企业参与改造的意愿，可采取政府和物业服务企业联合按照一定比例出资改造，改造后通过物业服务企业经营管理、物业补助和特许经营等方式，逐步回收改造成本；也可采取物业服务企业和其他企业联合，各方按照一定比例出资改造，改造后由物业服务企业经营管理，通过物业服务企业经营收益以及加装电梯、建设地下停车场等设施设备使用费、租赁收益的合理分配，回收改造成本和企业收益。

（三）社会资助。推进业主委员会组建并按规定和程序使用专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。号召有影响力的大中型企业、有关运营商研发或承担的“互联网+”、智慧社区、物联网、数字物业等创新型项目；本地人大代表、政协委员、青年商会、企业家协会、房地产协会中的企业家；广告传媒机构和各类社会组织予以资助，支持老旧住宅小区设施改造、物业管理和社会公益项目。

五、扶持政策

激励物业服务企业承担老旧住宅小区维修改造和服务任务。

1、规模经营激励：以社区为单位，将辖区内老旧住宅小区的物业管理整体打包，确定1家骨干物业服务企业接管，使其通过规模化经营降低成本。

2、特许经营激励：将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，通过物业服务合同约定，一并赋予物业服务企业，弥补其物业收费不足。

3、拓展经营激励：允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。

4、后续经营激励：对自愿接管老旧住宅小区（单、散、危楼）建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。

六、组织领导

老旧住宅小区改造和物业管理情况复杂，涉及面广，是一项惠及民生的系统工程，各区政府必须强化责任意识，切实加强组织领导。由区政府牵头成立领导小组负责指导监督，区级政府为责任主体，社区为实施主体，区物业主管部门全程参与指导，扎实推进老旧住宅小区维修改造和物业管理。各区政府物业主管部门要将月度进展情况及时向市物业办汇报。