佳政办规〔2018〕29号

佳木斯市人民政府办公室

关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见

各县（市）区人民政府，市政府各直属单位：

为加强住宅小区物业管理工作，创新体制机制，切实提升全市物业服务水平，依据中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，住房和城乡建设部《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）和黑龙江省住房和城乡建设厅《关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见》（黑建规范〔2017〕1号）精神，经市政府同意，现就加强住宅小区物业管理工作提出如下实施意见。

一、总体要求

深入贯彻落实党的十九大精神，紧紧围绕以人民为中心的发展理念，坚持靶向思维，在改善民生和创新管理中加强社会建设，着力完善物业服务管理体系，健全工作体制机制，优化行业发展环境，全面提升我市物业服务水平和行业发展水平，形成与区域中心城市相适应的物业行业发展新格局，提升百姓幸福指数。

二、工作目标

坚持问题导向，进一步强化物业管理的事中事后监管，打造规范、诚信、和谐的物业管理市场，推动行业健康发展，营造良好、和谐、愉悦的生活居住环境。进一步完善物业监督管理体系，健全协同配合管理机制，发挥属地部门合力优势，规范物业管理行为，推动行业监管工作法制化、科学化，积极鼓励物业服务企业创优提质、转型升级，促进行业发展环境进一步优化，鼓励本地企业做大做优，提高公众物业管理满意度。

三、工作任务

（一）加强住宅前期物业管理。

1.加强物业服务企业的准入监督。进一步规范前期物业服务招投标行为。开发建设单位应当在申请《商品房预售许可证》之前完成前期物业管理招标投标工作并与中标人签订前期物业服务合同。新建住宅小区项目规划总建筑面积在2万平方米以上的，应当在市物业管理行政主管部门建立的物业管理招标专家库中采取随机抽取的方式选择评标专家，并采用公开招标方式选聘前期物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，并自签订之日起15日内，将前期物业服务合同、临时管理规约向属地县（市）区物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案材料及时转告社区或乡镇人民政府。

　　 2.落实住宅小区承接查验制度。将住宅小区承接查验管理纳入住房保障部门商品房预售监管环节，物业管理主管部门提前介入。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。建设单位要对存在的问题及时整改，物业服务企业要将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置进行公示。物业服务企业应当自住宅物业交接之日起30日内，将物业承接查验协议和查验记录向属地县（市）区物业行政主管部门备案。住宅物业专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出；业主向物业服务企业提出的，物业服务企业应当及时转告建设单位。建设单位应当承担维修责任。

3.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。鼓励住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位由开发建设单位或委托的物业服务企业结合业主需求进行招租，合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，并按相关要求加强管理。以整顿停车秩序和消除安全隐患为重点，开展居住区停车治理。禁止任何单位或个人擅自在未取得所有权的停车位上设置地桩地锁。停车服务企业或物业服务企业要进一步加强秩序管理，配合城管执法、交警等部门清理私设地桩地锁、占用人行道和消防通道停车等现象，切实维护停车秩序。

（二）规范物业服务行为。

4.规范物业服务企业履约行为。物业服务企业要依据服务合同切实履行职责，提高服务质量。建立物业服务企业、业主委员会、业主代表定期交流制度，通报物业服务工作中存在的问题和整改措施落实情况，努力提高业主满意率。对业主提出的超出物业服务合同的事宜，物业服务企业要及时与业主委员会协商并做好沟通解释工作。物业管理行业协会要制定行业自律办法和诚信履约机制，通过行业自律规约等方式引导企业信守服务承诺，提供质价相符服务，对“浑水摸鱼”、“恶性竞争”的投机企业严厉打击，加强物业服务企业从业人员培训，提升从业人员服务意识和服务技能。相关职能部门要加强对物业服务企业的政策法规培训，促进物业企业守法经营，强化服务意识。

5.严格物业服务企业退出和移交程序。业主委员会和物业服务企业，应在维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序的前提下实现平稳过渡。各县（市）区人民政府要加强物业项目退出监管，建立物业服务企业退出预先报告制度，即合同未约定通知期限的，物业服务企业在退出项目两个月前，将退出原因、时间，以书面形式告知业主委员会、社区和物业主管部门。同时，在物业管理区域内向业主公告，连续公告时间不得少于一个月。各县（市）区物业管理主管部门要会同社区，对物业服务企业退出服务项目进行严格监督，并做好协调工作。未经合法程序擅自退出物业服务项目的，其不良行为，各县（市）区物业管理主管部门要记入企业信用档案，同时上报市级物业管理行政主管部门备案，并向社会公开。市级物业管理行政主管部门根据情节及时发布预警提示，指导全市各级物业主管部门实行上下联动，协调相关行政主管部门联合惩戒。

6.加强物业管理行业动态检查。各县（市）区人民政府要加强对物业服务企业的动态检查，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，鼓励物业服务企业做大做强。各县（市）区人民政府要建立奖罚机制，鼓励物业服务企业达标创优，对连续两年考核不合格的，或因物业服务企业原因造成信访量大、结案率低、群体越级信访超过两次、不履行合同规定义务的，县级物业行政主管部门要实施清退制度，由物业主管部门提出建议，依法由业主委员会实行。加强物业服务行业事中事后监管，制定随机抽查事项清单，建立健全“双随机”抽查机制，合理确定抽查的比例和频次，对发现的违法违规行为，依法依规加大惩处力度。建立全市物业服务行业通报制度，对物业服务不到位、整改不到位等情况记入企业诚信档案，及时发出预警提示。

（三）规范物业服务市场秩序。

7.完善物业服务行业信用体系。构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，实施物业服务企业黑名单制度。因物业管理经营违法行为被追究刑事责任；发生重大责任事故等其他违背诚信经营义务，造成不良社会影响的违法行为应列入“物业服务企业黑名单”。各县（市）区人民政府应当按照有关规定将“物业服务企业黑名单”对外公布，并实时报市物业管理行政主管部门备案。对纳入“物业服务企业黑名单”的企业，由市物业管理行政主管部门通过新闻媒体、行业网站等方式对外公布。公布事项包括违法物业服务企业名称、违法违规行为、处罚措施等信息。对列入“物业服务企业黑名单”的企业，在依法追究其法律责任的同时，各县（市）区物业管理主管部门及时向相关小区业主委员会通报，及时发布预警提示，启动项目清退程序。

8.建立黑名单企业抄告制度。市物业管理行政主管部门应实时将各县（市）区物业管理主管部门上报的“物业服务企业黑名单”抄告工商、税务、政府采购等相关行政主管部门，为实施物业服务市场行为监督检查、物业管理示范项目评定、物业服务招投标(含政府公建项目及业主大会选聘项目)、物业管理专家选聘等工作提供监督管理依据。

    市物业管理行政主管部门应将涉及物业服务企业的已生效的司法判决书、裁定书或仲裁裁决书提交本市个人征信平台，并将其列入黑名单。对列入“物业服务企业黑名单”的企业，各县（市）区物业管理主管部门应及时向业主、服务对象及有关合作单位提示企业的失信情况，及时发布预警提示。

9.建立物业服务企业诚信档案制度。市物业管理行政主管部门要在物业服务企业从事物业服务活动前组织开展登记和建档工作，并将企业登记信息录入企业信用信息系统平台，建立物业服务企业和从业人员诚信档案，记载违法违规和诚信履约信息，并向社会公布。未经建立诚信档案且已从事物业服务活动，经过各级主管部门督促仍未建立和完善诚信档案的，列入“物业服务企业黑名单”。物业服务企业须在承接新项目合同签订后或已备案项目合同续约后15日内向项目所在地物业主管部门备案。业主共同决定聘请其他管理人的，其他管理人应在签订物业服务合同之日起15日内向项目所在地物业主管部门备案。各县(市)区物业管理主管部门应在受理物业服务合同备案后出具《物业项目备案证明》。

    10.健全物业服务费收缴机制。加大物业管理法律法规的宣传力度，增强居民物业服务消费意识。物业服务企业要不断规范物业管理，提高物业服务质量，增强服务意识，同时可采取预缴奖励、缴费公示等灵活方式，加大物业服务费的收缴力度；倡导机关单位党员干部公职人员带头遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，按时足额缴纳物业服务费；社区居委会、业主委员会要支持、协助物业服务企业收取物业服务费，提高物业服务费收缴率，积极培养业主主动缴费和维护社会公德与公共秩序意识。对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可依法向人民法院起诉。

（四）健全小区业主自治制度。

11.突出党组织领导和带动作用。业主委员会作为基层群众自治组织，必须坚持党的领导。社区党组织负责牵头抓总和统筹协调，充分发挥基层党组织和党员干部在业主委员会活动中的作用，通过党建活动规范业主委员会日常运作，提高业主委员会的履职能力和自律水平。鼓励和引导政府公职人员、党员积极参选所居住小区业主委员会委员。

12.鼓励实行业主组织职责临时代行工作机制。具备成立条件但未成立业主大会，经社区或乡镇人民政府指导后仍不能成立业主大会的和不具备成立业主大会条件的住宅物业管理区域，鼓励社区或乡镇人民政府指定社区居民委员会临时代行业主大会和业主委员会职责，并接受社区或乡镇人民政府的指导和监督。

13.明确业主委员会工作机制。大力推进社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业联席会议机制，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。不断完善民主管理监督机制，探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益。探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。推进社区自治组织成员与业主委员会成员的“双向进入、交叉任职”。

14.严格业主委员会成员任职资格。业主委员会成员应当严格遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定组织能力，具备必要的工作时间。建立健全社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动共融服务机制。

15.建立老旧住宅小区长效管理机制，改造老旧住宅时，经有利害关系的业主同意，并按照法定程序批准，可以建设物业管理用房、经营用房和加装电梯。经营用房的经营收益用于补充老旧住宅的维护管理费用。鼓励社区牵头、物业主管部门指导下的物业管理区域整合，推进老旧小区引入物业服务企业或社会组织实施专业化服务。

16.因地制宜创新思路解决老旧小区和弃管楼管理及维修问题。各县（市）区人民政府可以结合实际，按照接管新建保障房小区的物业服务企业“一带一”代管一批、利用央企“三供一业”移交机会实行“打捆”招标一批、优化辖区物业管理区域整合一批、社区物业服务补贴机制维修一批、部门及社会力量包保或公益服务机构认领一批的思路，解决辖区老旧小区、弃管楼维修管理难题。

17.调动业主参与小区管理的积极性。各县（市）区人民政府要创新载体，全面激活业主参与物业管理的积极性和主动性。结合年度重点工作实际，指导社区和物业服务企业，开展各类主题活动，如“业主开放日”、“业主体验日”、“业主大讲堂”等，引导业主依法维权、有序参与、民主管理、履约尽责。

四、工作职责

（一）强化市级部门的督查职责。建立对各县（市）区人民政府物业管理工作检查、督查、指导、考核的工作机制。市级物业主管部门要完善对各县（市）区人民政府的监督考核措施，建立物业管理专项督查机制，强化考核督查。建立以问题及时发现和快速处置为核心内容的考核指标体系、考核办法，推动属地物业管理部门加强行业监管，落实主体责任，建立问责机制，强化跟踪问效。逐步完善我市物业管理政策体系，厘清物业管理各方的权利边界。

（二）确定属地管理主体责任。各县（市）区人民政府要把提升物业服务管理水平纳入政府工作目标责任考核体系，确保各项工作落实到位。完善相关配套政策，制定落实更加具体的扶持和激励政策，促进物业服务业持续健康发展。积极推动将物业管理纳入社区治理体系，完善辖区物业管理指导、监督体系，推进物业管理重点工作开展。建立健全联席会议制度，完善物业管理日常检查考核机制，对物业服务不到位、整改不到位等情况建立行业通报和清退机制，通过优胜劣汰提升行业整体水平。

1.落实监督执法管理职责。各县（市）区人民政府应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、治安消防、物业服务收费、房屋经营、规划执行、建设工程质量、环境保护、特种设备运行、环境卫生等活动的监督管理行政主管部门，并依法公示。负责物业管理区域内有关活动监督管理的行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

2.深入推行网格化管理模式。各县（市）区人民政府应将住宅小区纳入社区网格化管理体系, 建立长效常态的多部门工作协同机制、事前事中事后的持续跟踪机制、全面集中的数据共享利用机制、住宅小区物业管理责任清单机制，加强对住宅小区各类信访投诉、违法违规行为的综合整治工作，落实必要的人、财、物保障，确保综合整治工作顺利开展。按照统一领导，以点带面、示范引领的原则，推动物业管理监管工作在社区牵头组织下各部门积极参与，主动作为，加强联动，形成合力。

3.完善物业纠纷调解机制。在市级已经成立物业纠纷调解委员会的基础上，各县（市）区人民政府应设立物业纠纷人民调解机构，充分发挥行政和司法速裁、调解在物业服务纠纷处理中的作用，完善物业纠纷调处网络。社区、乡镇人民政府应有专职人员负责辖区内的物业管理工作，建立由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会、专业经营单位和有关行政主管部门等参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理与社区管理相关事宜，依法解决物业服务企业和业主委员会不依法履行职责等问题，鼓励在社区设立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及时受理物业纠纷，简化工作程序，提高仲裁效率。

五、考核监督

（一）强化高位协调推进机制。成立市住宅小区物业管理工作领导小组，由市政府分管副市长任组长，市政府分管副秘书长任副组长，成员由市住房保障、城乡建设、城乡规划、国土资源、环境保护、城管执法、财政、民政、司法、物价监管、质监、公安、消防等部门（单位）和各县（市）区人民政府负责人组成。领导小组办公室设在市物业管理办公室，负责研究制定全市住宅小区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。各县（市）区政府也要成立相应的工作机构，强化组织领导，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。

（二）完善工作推进督查机制。市级物业管理行政主管部门要结合我市实际，在定标准、定规则、抓监督上下功夫，起草全市物业管理有关规定、政策并组织实施；制定物业管理行业标准和技术服务标准；加强对各县（市）区物业管理工作的业务指导、考核监管和统计分析工作；加强对城区老旧住宅小区整治改造的计划、工作方案以及监督项目实施工作，有效开展对社区准物业服务进行的监督。强化督查机制，定期下发督查通报，促进城区物业管理工作协调发展。按照年度重点工作安排，每月开展一次重点工作专项督查，并将督查结果进行通报。

（三）全面加强目标考核管理。市级物业管理行政主管部门将各县（市）区物业管理示范项目创建数量做为量化指标纳入年度考核工作重点督查。加快培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，鼓励本地企业做大做优。不断丰富各类物业管理示范项目，县（市）区物业管理主管部门年创建市级以上优秀示范项目达到2个以上，全市达到20个以上。对各县（市）区政府承担的任务指标建立奖罚机制。全面发挥示范项目引领作用，形成管理规范、服务优质、富有活力、充满竞争力的物业服务管理新局面，推动全市物业服务水平进一步提升。

（四）夯实物业管理行政监管体系。按照属地管理、重心下移的原则，逐步建立“市、区、社区”三级物业服务管理体系，充分发挥社区在物业管理中的积极作用。社区和乡镇人民政府要切实加强对本辖区内物业管理的指导、协调和监督，统筹推进社区建设、社区管理和物业管理工作，社区居民委员会应当积极参与并发挥主要作用。各级物业行政主管部门要切实履行物业管理的监督管理职责，其他有关行政主管部门依法按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

（五）健全基层物业服务监督机制。充分发挥基层党组织的领导核心作用，建立健全以社区党组织为核心，社区居民委员会、业主委员会、物业服务机构等共同参与的“组织联建、事务联议、阵地联用、机构共存、工作共管、资源共享”的“三联三共”物业服务管理机制。进一步提升全市社区治理网格化工作水平，加强社区环境综合整治，按照国家、省、市文件精神，在居民委员会下设立环境和物业管理委员会。构建人大代表、政协委员、党员代表多元化参与机制。顺应人民群众对专业化物业服务的需求，建立健全以社区党工委领导,居委会组织实施，落实专人，组织网格长、楼长、法律等专业人员共同参与的齐抓共管新格局。环境和物业管理委员会接受物业和社区主管部门的指导，按照“群众的事群众商量着办，群众的事群众参与着办”的要求，依法开展环境卫生和物业管理的约谈、推进和整改工作，实现共建共享、共治共享、共驻共享。

（六）建立第三方物业评估机制。补齐市场主体短板，以政府购买服务、业主委员会或业主委托等多种形式培育和支持物业服务管理市场第三方专业机构，如招投标咨询、财务审计、分析评估、质量评价、业主委员会筹建服务等，为规范物业服务、解决物业费纠纷、落实物业价格调整机制提供保障。通过专业化物业管理中介机构，受托开展物业服务监理、评价、调查、调解等工作，有效提升物业服务质量水平，完善物业管理监督评价体系。

（七）推进行业协会发挥自律作用。加强物业管理协会建设，扩大行业协会会员覆盖面。加强协会党的建设，完善行业协会自我发展和自我约束能力。物业管理协会要制定完善行规行约，加快推进行业诚信体系建设，监督会员单位遵章守约，依法经营，诚信服务。积极推动物业管理行业保险，最大限度减少物业管理工作风险。

    佳木斯市人民政府办公室

   2018年9月30日

抄送：市委办，佳木斯军分区。

市人大办，市政协办，市法院，市检察院。

驻佳中省直单位。

佳木斯市人民政府办公室　　　         2018年10月8日印发