佳木斯市2019年老旧住宅小区

维修改造暨“弃管楼”市场化服务工作方案

为落实2019年市政府工作报告总体要求，系统推进2019年我市老旧小区维修改造和“弃管楼”服务市场化工作，推进政府为民办实事工作的有效落实，特制定此工作方案。

一、指导思想

以习近平总书记新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻省、市政府2019年政府工作报告精神。坚持以人民为中心的发展思想，围绕“城市提档”的总体要求，提高生活品质，打造与区域中心城市相适应的管理和服务体系。

二、工作目标

（一）对300栋老旧小区楼房实行综合改造。以“三供一业”住宅小区为重点，对资金渠道已经落实的小区实施综合改造，推进物业管理区域的优化整合，促进改造后长效管理机制的落实。

（二）对“弃管楼”管理和服务推进市场化。以100栋“弃管楼”综合整治和实施市场化为重点，推进辖区内“弃管楼”数量全面“减存控增”，管理和服务水平从“有”到“优”的提升，使社区由“弃管楼”管理的操作者转变成协调者和监督者。

（三）住宅专项维修资金支持实施小区单项改造。通过区政府发动、区物业办指导、社区居委会组织，广泛征求业主的意见和需求，由社区组织业主申请维修资金实施改造，每个城区打造5个以上专项改造试点，提高资金申请效率，为业主解决实际问题。

（四）社会力量参与实施小区单项改造。市、区两级通过完善制度措施，激励物业企业或社会组织主动承接“弃管楼”并对老旧小区进行单项改造，对于物业企业积极承接老旧小区的项目可根据相应面积比例和实际情况，予以奖励和政策支持，促进物业企业和业主的互利共赢，每个城区打造2个以上改造试点。

三、工作内容

（一）“三供一业”住宅小区综合改造。改造重点主要包括基础设施、房屋维修和环境治理三大方面。一是庭院、道路硬铺装；维修排水设施、清疏化粪池、保证排水通畅。二是安（补）装庭院和楼道灯，安装（维修）楼道单元门窗、解决旧小区屋面渗漏问题；针对外墙出现的龟裂、脱落等情况予以排险维修。三是提升绿化设施档次、配置健身器材等文体设施，进行小区封闭；治理各类管线、清理私搭乱建、乱推乱放，有条件的要进行外墙保温。

（二）推进“弃管楼”实施市场化物业管理。在区物业主管部门指导和社区居委会的组织下，做好民意收集、宣传发动等工作，全面推动业主委员会组建工作。对确实不能成立业主委员会的，可由社区居委会代行职责，推进实施市场化物业管理；对实施市场化物业管理有难度的，可以引入单项服务。如：结合区街巷道的清扫一起“打包”由物业管理企业统一负责卫生、下水等专项管理，通过专项服务的市场化，推进“弃管楼”管理步入专业化轨道。

（三）老旧小区和“弃管楼”单项改造。改造重点和改造标准主要根据旧小区不同年代、不同基础条件和不同管理模式，因地制宜、量力而行、分类改造。对基础设施较好的旧小区，以提升环境质量为重点，对楼道进行粉刷，对单元门、庭院灯进行修复，配置健身器材等文体设施，合理规划停车泊位；对基础设施较差的旧小区，以完善基础设施、房屋修缮改造为重点，保障房屋基本功能和设施完好；对基础设施损坏严重，近期可能拆迁开发的旧小区，重点保证居民的基本居住生活需要。

四、资金来源

（一）专项资金。央企“三供一业”移交地方的改造资金，按照市政府要求和 “三供一业”领导小组办公室有关财务共管账户的具体办法及规定，专项列支。

（二）政府统筹。非“三供一业”移交小区和“弃管楼”改造，按照区政府统筹安排、多方筹集改造费用的原则予以组织实施。

（三）管线单位出资。各“杆管线”产权单位理顺各自“杆管线”需要的资金，由区政府按照辖区改造计划组织指导各单位提前做好预算和向上争取资金准备。

（四）住宅专项维修资金支持。盘活老旧小区住宅专项维修资金，优化申请程序，发挥居委会牵头和组织作用，推进改造工作。

（五）居民出资。引导鼓励业主充分发挥自治作用，组织召开业主大会，由业主共同商定改造内容、资金分摊和组织实施。

（六）市场化运作。统筹考虑物业管理区域内的市场化运作项目，如停车泊位收费、广告位营销收入、存车场所有偿服务、互联网科技项目等。对具备市场化运作条件的老旧小区改造，采取小区业主利益捆绑开发（包括赋予小区特许经营权、建设停车位、加层改造）、商业捆绑开发（与城市其他优质项目打捆）等政策激励方式，积极引导有实力的企业参与投资改造，不断扩大市场化运作改造规模。

五、实施步骤

（一）调查摸底，拟定计划。各区政府要制定辖区老旧小区维修改造实施方案和“弃管楼”服务市场化工作方案，并于2019年4月30日前报市住房保障局备案。以后每月月底前上报下月维修改造计划，市住房保障局将对各区上报的老旧小区改造计划进行汇总统计，且作为此项工作的考核依据。市住房保障局强化老旧小区改造工作的技术标准和工作要求；充分发挥296万元弃管楼社区服务补贴资金的激励作用。对各区政府上报的“弃管楼”服务市场化方案进行审核，对未上报方案或上报方案未通过的，由市住房保障局统筹“弃管楼”服务市场化推进工作。

（二）组织实施，落实管理。各区政府按照方案要求要抓紧组织实施，所有老旧小区维修改造项目要严格按照程序进行招投标，各老旧小区在维修改造过程中应同步落实业主委员会参与施工管理和后续长效管理机制。区级物业主管部门以社区为单位对辖区内的“弃管楼”市场化推进工作全面推进，并于6月30日前全面完成市场化任务。市住房保障局于7月1日开始逐个区政府、社区开展考核认定工作。考核通过后专项服务市场化的“弃管楼”按照每栋1000元的标准下拨以奖代补资金，综合服务市场化的“弃管楼”按照每栋2500元的标准下拨以奖代补资金，专项用于补贴“弃管楼”市场化服务单位。

（三）竣工验收，交付管理。改造项目完成后，区政府物业管理主管部门组织验收，组织相关部门和小区居民对改造完成情况进行考核验收。同时通过合法程序组织有实力、有责任心的大型物业服务企业介入改造后老旧小区的管理。区级物业主管部门对“弃管楼”市场化服务开展考核,并对接管企业的管理效果排列名次。市住房保障局对考核结果进行全面复查，对组织得力、效果较好的区政府予以追加补贴，专项用于对“弃管楼”市场化服务的以奖代补。复查中发现企业管理不合格将取消下一年获得补贴的资格，情况严重的将取消物业服务企业参与“弃管楼”管理和服务资格，物业服务企业列入“黑名单”，限制12个月新建项目招投标报名资格。

六、组织领导

为加强此项工作的领导，确保2019年老旧小区改造和推进“弃管楼”市场化工作的有序推进，特成立全市老旧小区改造和推进“弃管楼”市场化工作领导小组：

组  长：王  凯

副组长：市住房保障局局长、区政府区长

成  员：市住房保障局业务科室负责人，各区物业办负责人、各“杆管线”单位负责人；市物业办、住宅维修资金管理中心全体成员。

领导小组下设办公室在市物业办，负责具体工作的推进和督办，并实施跟踪考核，强化督办和工作落实。统筹协调“杆管线”单位管线治理与对上资金申请，并与区政府开展工作对接。建立住宅专项维修资金申请“绿色通道”，明确各项工作的时间节点和进度安排，对未在规定时间节点完成阶段性任务的提出整改措施和处理意见。

七、考核督办

领导小组办公室开展定期、不定期的现场考核，并根据考核情况综合认定为优良中差四个档次。在考核结果运用上：考核为优档的，将进一步总结辖区工作经验予以全市推广，属地区政府优先享有市住房保障系统的各类扶持、帮扶政策和资金支持，追加补贴资金；考核为中、差档的，区物业主管部门需向领导小组做出书面检查，按照整改时限要求切实整改，符合要求的将提高考核等级，经整改无效将视情况予以暂缓或取消有关资金拨付，并根据工作进展情况上报市委、市政府主要领导以及市委督查室、市综合考核办、市政府督办室等相关部门，必要时经领导小组组长同意由市级主管部门提级办理；考核为差档并持续发生问题或在整改期间仍对督办事项拒不办理、相互推诿、办理不力的，由领导小组提请市纪委监委追究相关部门和人员的责任。

2019年全市老旧小区维修改造

目标任务分解表

2019年全市“弃管楼”推进实施市场化

物业管理目标任务分解表