7、物业管理区域划分的原则是什么？

答：物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。

物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯及其他共用设施设备使用的，不得划分为不同的物业管理区域。

8、物业管理区域备案工作是如何规定的？

答：新建住宅物业的建设单位应当在申请办理商品房预售许可证或者现房销售备案前，将划定的物业管理区域向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案，并在房屋买卖合同中明示，在商品房销售现场公示。

本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。未选聘物业服务企业的，由业主委员会向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。

本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门在征求城乡规划部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会和业主意见后，根据本条例规定划分物业管理区域。

9、物业管理用房配建比例和要求是什么？

答：新建住宅物业的建设单位应当按照不少于物业管理区域内房屋总建筑面积2‰的比例且不少于建筑面积100平方米的标准，无偿配置物业管理用房。

物业管理用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通暖、通风、采光等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电、暖等计量装置；物业管理办公用房所在楼层不得高于4层；分期开发建设的物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2‰的比例配置。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，任何单位和个人不得擅自转让、抵押，也不得擅自改变用途。业主委员会的办公用房从物业管理办公用房中安排，最低不少于建筑面积20平方米。

城乡规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的位置和建筑面积。

10、住宅专业经营设施设备的管理责任划分如何？

答： 新建住宅区物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，所需费用由建设单位承担。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线，移交给专业经营单位负责管理，并提供相关配套资料。专业经营单位依法承担维修、养护和更新的责任。

本条例施行前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当有计划的移交给专业经营单位。具体移交办法由市人民政府制定。

11、业主的定义及其权利义务关系是什么？

答：房屋的所有权人为业主。依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。业主依据相关法律、法规规定，享有权利，履行义务，共同决定有关事项。业主应当与物业使用人约定在物业管理中的权利和义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  12、首次业主大会会议召开条件是如何规定的？

答：《条例》规定：首次业主大会会议的召开条件是：符合下列条件之一的，建设单位或者10人以上业主可以向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会议的书面申请：

（一）已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的；

（二）已出售并交付使用的房屋套数达到总套数50%以上的；

（三）首套房屋已出售并交付使用满两年，且已出售并交付使用的房屋套数达到总套数25%以上的。

建设单位应当及时报送筹备首次业主大会所需的文件资料。

13、关于首次业主大会会议筹备组时限规定？

答：街道办事处或者乡（镇）人民政府对符合召开首次业主大会会议条件的，应当在收到召开首次业主大会会议书面申请后60日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起90日内按照国家有关规定完成会议筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，首次业主大会会议筹备组应当在5日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

14、分期建设项目如何召开业主大会？

答：划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

15、关于表决效力确认原则？

答：业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效证件为依据。

一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取以楼（幢）、单元、楼层等为单位的方式推举1名业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

16、关于业主大会的表决方式是如何规定的？

答：业主大会会议表决一般采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。

17、关于业主大会的指导和监督主体是谁？

答：业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会会议召开15日前，业主委员会应当将会议时间、地点和内容通知全体业主，同时告知街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会，并接受其指导和监督。  

18、业主委员会委员条件有何限制性规定？

答：业主委员会一般由5至11人的单数委员组成，每届任期不超过5年，委员可以连选连任。具体选举办法由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会委员候选人应当奉公守法、品行良好、热心公益、责任心强、有一定组织能力和必要的工作时间。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当对业主委员会委员候选人的任职条件和提名进行审查，并向业主公开。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员；已经担任的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免：

（一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业有利害关系的；

（二）损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌的；

（三）擅自改变物业规划用途或者违法出租房屋的；

（四）拖欠物业服务费、未交纳住宅专项维修资金的；

 （五）索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益的；

 （六）其他违反法律、法规、管理规约以及有不良社会诚信记录的。

业主委员会应当在选举产生后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府备案。

19、业主委员会委员是否需要培训？

 县（市）区物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主委员会委员、候补委员岗前培训和定期培训，提高相关人员的法律意识、业务能力及职业道德。

20、业主委员会如何换届？

答：业主委员会任期届满前3个月，应当书面告知街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当指导成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

21、业主委员会如何交接？

答：业主委员会应当在任期届满之日起10日内，将其保管的有关凭证、档案、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府应当进行指导和监督。

22、无法组建业主委员会怎么办？

答：《条例》明确了业主组织职责的临时代行问题，《条例》规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

23、业主大会和业主委员会如何监督？

答：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由县（市）区物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会不履行法律、法规规定的职责或者实施超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导、监督居（村）民委员会组织召开业主大会会议，选举新的业主委员会。