24、前期物业管理是什么概念？

答：前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

25、前期物业服务企业如何选聘？

答：住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同；投标人少于3个或者总建筑面积不超过20000平方米的住宅物业，经县（市）区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

市物业管理行政主管部门负责制定物业服务企业招投标监督管理办法，建立统一的招投标平台，为建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

26、前期物业服务合同需要备案吗？

答：建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起15日内，将前期物业服务合同报物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。

27、物业的保修责任是谁？

答：物业交付时，建设单位应当向物业买受人提供使用说明书和质量保证书，并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

28、如何开展承接查验工作？

答：物业承接查验应当按照国家规定的程序进行。

物业承接查验可以邀请业主代表以及街道办事处或者乡（镇）人民政府和物业管理行政主管部门参加。建设单位、物业服务企业可以委托第三方评估机构参与物业承接查验，物业承接查验的过程和结果可以公证。

　物业承接查验费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

29、如何规范承接查验资料的移交和备案？

答：物业承接现场查验前20日，建设单位应当按照规定向物业服务企业移交相关资料。

未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

物业服务企业应当对建设单位移交的共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件等资料进行清点和核查，对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，对数量和质量不符合约定或者规定的，书面通知建设单位，建设单位应当及时整改并组织物业服务企业复验。

物业服务企业应当自新建物业交接后30日内向县（市）区物业管理行政主管部门依法办理备案，并于备案后15日内将备案情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告时间不少于7日。

物业服务企业应当将承接查验的有关文件、资料和记录及时归档，建立物业承接查验档案，并妥善保管。

30、物业服务企业需要什么资格？

答：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，具有相应的专业技术人员、设备和提供专业物业管理服务的能力，营业执照经营范围应当包含物业管理。物业服务企业应当为一个物业管理区域指派项目负责人，更换项目负责人的，应当及时告知全体业主。

31、物业服务企业的信用机制如何建立？

答：市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案，完善物业服务企业信用信息的采集、记录、公开，根据信用信息实施信用监管。

物业服务企业在物业管理活动中服务行为不规范，违反有关法律、法规规定或者强制性标准，被行政机关作出行政处罚或者其他行政处理决定，或者经司法机关认定违法的行为，应当认定为失信行为，由市物业管理行政主管部门记入企业信用档案。

32、物业服务内容包括哪些方面？

答：物业服务内容主要包括下列事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共区域环境卫生的维护；

（三）公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

（四）公共绿化的养护；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；

（六）物业档案的保管；

（七）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

33、物业企业的禁止行为有哪些？

答：物业服务企业不得以用户欠交物业服务费为由中断用户的正常用水、用电、用气、用热、使用电梯、通信、有线电视信号；对擅自中断用户正常用水、用电、用气、用热、使用电梯、通信、有线电视信号的，相关行政主管部门应当及时处理。

34、物业企业应公开哪些信息？

答：物业服务企业应当按照下列要求在物业管理区域内相应显著位置公开有关信息并及时更新：

（一）在楼宇的大堂或者入口处张贴服务机构名称和服务电话；

（二）在收费地点张贴企业营业执照，物业服务的内容和标准，收费的项目、标准和方式；

（三）在电梯内张贴电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；

（四）在消防、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备显著位置张贴安全警示标志和应急处置联系电话；

（五）其他应当公示的信息。

35、前期物业服务企业续聘、选聘如何规定的？

答：前期物业服务合同或者物业服务合同期限届满前3个月，原物业服务企业应当将是否续签合同的决定，书面告知业主委员会和居（村）民委员会，业主委员会应当组织召开业主大会会议，依法对续聘或者选聘物业服务企业进行表决，并与物业服务企业签订新物业服务合同。前期物业服务合同或者物业服务合同期限未满物业服务企业严禁擅自撤出。

未成立业主大会但需要续聘或者选聘物业服务企业的，居（村）民委员会可以按照本条前款规定执行。

36、物业管理企业正常退出和资料交接规定有哪些？

答：前期物业服务合同或者物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在合同终止之日起15日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，并移交下列资料：

（一）建设单位按照物业承接查验规定移交给前期物业服务企业的资料；

（二）电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；

（三）物业管理用房、业主共有区域和共用设施设备资料；

（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；

（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修和养护资料；

（六）利用共用部位、共用设施设备经营的账册和预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；

（七）其他应当移交的资料。

37、物业企业拒绝交接如何处理和监督？

答：街道办事处或者乡（镇）人民政府应当会同县（市）区物业管理行政主管部门加强对物业服务企业交接工作的监管。

对拒不退出或者拒不移交资料的，业主委员会可以请求街道办事处或者乡（镇）人民政府协调解决；协调不成的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织相关部门召开物业管理联席会议协调解决；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

原物业服务企业撤出物业管理区域，尚未选聘新物业服务企业的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当会同县（市）区住房和城乡建设、城市管理、公安、卫生、市场监督等部门组织提供应急服务。应急服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活秩序的服务事项。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在3个月内，指导或者组织业主依法选聘物业服务企业。

38、物业服务价格管理是如何规定的？

答：物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的，由市、县（市）人民政府依法制定收费标准，并向社会公布；每3年进行重新测算调整。

实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业根据业主委托提供前期物业服务合同或者物业服务合同约定以外的其他服务事项，服务报酬由双方协商确定。

39、业主可以欠缴物业管理费用吗？

答：业主应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行交费义务。业主欠交物业服务费用的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公布等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。业主转让物业的，应当结清物业服务相关费用。物业受让人应当将物业权属转移情况及时告知物业服务企业。